Velkakatto uhkaa monia taloyhtiötä – silti peräti prosentti kansantuotteesta pitäisi mennä korjauksiin
Taloyhtiöiden tulee vahvistaa taloudellista johtamistaan selviytyäkseen kunnialla kasautuvan korjausvelan ja kiihtyvän velanoton tuomista suurista haasteista. Erityisen polttava tilanne on maakuntakeskusten reunoilla ja haja-asutusalueilla sijaitsevilla yhtiöillä. Taloyhtiön korjausmahdollisuuksia rajaava velkakatto ei ole tyhjää ”sormenheristelyä”, vaan totisinta totta jo useille maakuntien taloyhtiöille.
Yksi lääke on se, että taloyhtiö eriyttää asumismukavuuteen liittyvien päätösten valmistelun erilliselle asukastoimikunnalle. Joka tapauksessa hallitus tekee päätökset, mutta se voi helpottaa omaa työtaakkaansa.
Taloudellista osaamista voi kasvattaa venyttämällä hallitusten toimikausia säännöllisesti muutaman vuoden kausiksi. Hallitusvastuun houkuttelevuutta voi edelleen lisätä korottamalla kokouspalkkiota ja konkretisoimalla hallituksessa käsiteltävien asioiden merkitystä osakkaille – so. pahimmillaan uhkakuvien suorasanaista kertomista asukkaille.
Tärkeiden muutosten takana on kaksi suurta kehitystä. Taloyhtiöillä on lainaa yhteensä lähes 25 miljardia euroa, joista kotitalouksien osuus on noin 15 miljardia, ja niiden velkataakka kasvaa voimakkaasti yli 10 prosentin vuosivauhdilla. Samaan aikaan kotitalouksien asuntovelka on yli 93 miljardia euroa ja kasvua kertyy noin 2,5 prosenttia vuodessa. Kotitaloudet velkaantuvat siis taloyhtiöiden kautta, mutta nopean velkaantumisen taustalla ei kuitenkaan ole hurja kulutusjuhla vaan selvät syyt.
Ensinnäkin taloyhtiöt ottavat yhä enemmän lainaa suurten korjaushankkeidensa rahoittamiseksi. Kerros- ja rivitalokiinteistöjen vuotuinen korjaustarve on ollut pitkään kasvussa ja seuraavan 10 vuoden aikana korjattavaa olisi vähintään 3 miljardin euron arvosta joka vuosi. Siis yli prosentti Suomen bkt:stä. Korjaustarvetta kiihdyttää 1970-luvun kerrostalo- ja 1980-luvun rivitalokannan siirtyminen ryminällä suuria perusparannuksia vaativaan vaiheeseen. Viime aikoina paljon puhutut tavanomaista merkittävästi lyhemmät putkiremontit helpottavat asukkaiden elämää, mutta putkiremontin hinta ei ikävä kyllä putoa murto-osaan, vaikka evakossa tarvitsisi olla vain pari viikkoa.
Taloyhtiöiden velkaa kasvattaa myös se, etteivät yhtiön osakkaat enää maksa taloyhtiölainojaan pois henkilökohtaisella asuntolainalla vanhaan malliin. Taloyhtiölainan siirto asuntolainaksi ei enää kannata, koska asuntolainojen korkojen verovähennysoikeus pienentyy, ja koska taloyhtiölainojen marginaalit laskevat henkilökohtaisten asuntolainojen marginaalien alle.
Velkaantumista ei kannata seurata sinisilmäisesti, vaan velkarahaa tulisi ottaa vain harkiten ja tarpeeseen. Taloyhtiöiden kannattaa varautua tuleviin korjauksiin tekemällä teknistä korjaussuunnitelmaa tukeva taloudellinen hankesuunnitelma. Tieto ei lisää tuskaa, vaan se antaa mahdollisuuden mitoittaa korjausten aikataulut ja laajuudet oikein.
Taloudellinen hankesuunnitelma sisältää vastikkeiden ja käyttömaksujen osalta sekä arvion oletetusta kehityksestä että ”kipurajat”, joiden yli ei voida mennä. Suunnitelmassa huomioidaan lisäksi vuokrattavissa ja myytävissä oleva omaisuus sekä taloyhtiön mahdollisuudet muutos- ja täydennysrakentamiseen. Yhtiön kannattaa miettiä huolella etenkin asuintilojen ulkopuolisten neliöiden arvoa. Hankesuunnitelmassa haarukoidaan lainansaantimahdollisuuksia vertaamalla nykyistä velkamäärää ja tulevaa korjaustarvetta yhtiön asuntojen markkina-arvoon.
Oman hallituksen ohella aktiivinen ja osaava isännöitsijä voi avata taloyhtiölle runsaasti mahdollisuuksia edullisempaan ja laadukkaampaan asumiseen.
Talouden johtamiseksi tarvittava suunnitelma ei synny hetkessä, vaan tätä ja muuta pitkän tähtäimen suunnittelua varten tulee varata riittävästi aikaa ja energiaa. Satsaus palkitaan, sillä taloudellisesti hyvin hoidetun yhtiön arvo nousee niin pörssissä kuin asuntomarkkinoilla.
Kirjoittaja on lainaamisesta ja asiakaspalvelusta vastaava Hypon pankinjohtaja
Eero Vesterinen, aivan oikein. Tekemäni kommentti olisi tarkoittanut himpun verran isompaa vastiketta usean vuoden ajan. Vastaavasti sitten remonttivaiheessa oltaisiin selvitty selvästi pienemmällä lainanotolla. Ja väitän että talonyhtiölainassa korko on kovempi kuin mitä 99 % meistä pystyy saamaan pitkäaikaisesti omista sijoituksistaan. Asian toinen puoli on se että samalla olisi tullut seurattua korjaustarpeita aivan eri tarkkuudella kuin ilman tätä säästömenettelyä ja ehkä niille ennakoiville huolloillekin oltaisiin annettu jonkinlainen arvo vaikka tietysti nekin maksavat.
as oy voi varautua tulevaan rahoitustarpeeseen vain kerämällä osakkailta suurempaa vastiketta. Rahastoinnit ja poistot ovat kirjanpitotoimenpiteitä, joilla ei tahdä yhtään rahaa.
Olen täsmälleen samaa mieltä Tuumaajan ja Kaarlo66:n kanssa siitä, että taloyhtiöiden tulee varautua tuleviin investointeihin selvästi nykyistä aktiivisemmin. Korjausvelan yli laadittu taloudellinen hankesuunnitelma on toki tähän vain yksi konkreettinen työkalu. Suunnittelemmekin nyt Hypossa yksinkertaista laskentatyökalua, jolla taloyhtiö voisi laatia itselleen karkean arvion korjausinvestointien kustannuksista ja rahoittamisesta. Kerromme tästä enemmän kunhan saamme vietyä asiaa vähän pidemmälle.
Samaa mieltä ”Tuumaajan” kanssa. Itse olen hyödyntänyt valtion tukipolitiikkaa siinä kuin muutkin asuntosijoittajat, koska se on olemassa. Nyt, kun alan lähestyä keski-ikää ja edelleen asun kaupungissa (Tre), olen hallitusammattilaisena miettinyt miksi niin harva isännöitsijä ottaa esille As Oy – kehityskohteita osana omistaja-arvoa. Niissä yhtiöissä joissa itse olen mukana, näin tapahtuu koska haluan pitää tästä näkökulmasta huolta, mutta miten on ne lukemattomat muut yhtiöt jotka elävät vanhalla asenteella? Sijoittajat toki painostavat isännöitsijää eri tavoin, joten asujaosakkaiden tulee herätä tähän mikäli haluavat ylläpitää sijoituksensa arvon. Luonnollisesti asiassa on muuttujia, mutta perussääntönä hyvässä isännöinnissä pitäisin Oikeaa Talousohjausta, riippumatta siitä onko valittu isännöitsijä itse osakas vai ei. Tässä kohtaa muistetaan että nimenomaan kasvualuiden keskustat ja välittömät lähialueet ovat erityishyötyjiä kaupungistumisen vuoksi.
Kiitos virkistävästä kommentistasi ”tuumaaja”; Erityisesti tuo ajatus peitellystä osingonjaosta jäi mieleen. Kiitos. Hypo A
Niin oliko se yllätys että talot kuluvat ja joskus niitä täytyy (perus)korjata? Toki tuota voi lykätä hieman eteenpäin hyvällä ennakoivalla huollolla mutta kokonaan siitä ei pääse eroon vaikka mitä tekisi?
Perusongelma on se ettei tulevaisuutta saisi yhtään ajatella eikä ainakaan varautua siihen mitenkään, tätä tuntuu olevan ainakin äänekkäimmän porukan yhteinen mielipide. Jos joku ehdottaa tuota, siitä järkytytään, aletaan huutaa, haukkua muita tai jotain muutan yhtä ”järkevää”. Eikä auta järkipuhe, ei vaikka kuinka perustelisi ehdotuksen. Toisinkin voisi olla: Noihin tuleviin remontteihin voisin ihan hyvin varautua rahastoimalla, tekemällä poistoja tai varauksia mutta aniharvassa talonyhtiössä tuollaista tapahtuu. Olisi kaikkien etu tehdä näin kun saataisiin pienennettyä lainanottoa, tasattua ja ennakoitua tulossa olevia kuluja pidemmälle aikajaksolle ja vältettyä ikäviä yllätyksiä. Mutta ei käy millään. Poistot, varaukset ja rahastoinnit nähdään jonkinlaisina laillistettuina veronkiertojippoina vaikka asia pitäisi olla täysin päinvastoin, pikemminkin talonyhtiö ilman noita pitäisi olla epäilyttävä ilmiö. Olen jopa sitä mieltä että jos talonyhtiö vuodesta toiseen laiminlyö niin peruskorjaukset kuin tuon tulevan remonttirahan säästämisen (edes jossain muodossa), se tulisi käsitellä verotusmenettelylain 29 § mukaisena peiteltynä osingonjakona kaikkine seurauksineen. Noilla jatkuvilla laiminlyönneillä nimenomaan annetaan alihinnan muodossa taloudellista etua nykyisille omistajille tulevien omistajien tappioksi ja velkarahoitteisessa kohteessa vieläpä rahoittajien riskillä.
Kiitos kommentistasi ”kommentti”; Kuten Sami totesi tuo kotitalouksien vastuupotti on kasvanut huimasti ja korjausten laajuus ja kustannukset ovat vain kasvamaan päin. Luototusasteet ja luototusriskit siis nousevat. Tuohon iso peruskorjaus, perusparannus vai uudisasunto (takuuajan jälkeen vai ennen) -saivarteluun en nyt lähde. Tosiasia on, että yhä useammin pankkiin tulee isännöitsijä joka edustaa asunto-osakeyhtiötä, jossa korjausvelka on vuosien tekemättömyyden vuoksi kumuloitunut suureksi. Kaikkien osakkaiden taloudellisen tilanteen huomioivan rahoitusratkaisun aikaansaaminen vaatii erityistoimia. Hypo A
Minusta on suuri ongelma, jos putki- tai muu remontti maksaa Tampereen Vantaalla Nokialla yhtä paljon kuin Helsingin keskustassa neliömetriltä.
Kiitos kommentistasi ”Kommentti”. Taloyhtiöiden n. 24Mrd€:n velkamäärästä on n. 15Mrd€ kotitalouksille kohdistuvaa velkaa. Näin siis n. 9Mrd€ taloyhtiöiden velasta on erilaisilla yhtiöillä ja julkisyhteisöillä. Ikävä kyllä tästä laina-osuudesta on tilastojen perusteella vaikea erottaa tarkemmin erilaisten asuntosijoitusrakenteiden osuutta.
Olen seurannut aiempia kirjoituksiakin, mutta en ole havainnut, että niissä olisi sanottu taloyhtiölainakannan kasvun saattavan johtua keskeisesti taloyhtiömuotoisista vuokra-asunnoista. Omistusasujien velkariskien kannalta on ihan eri asia, jos taloyhtiökannan kasvu on esim. asuntosijoitusrahastoista ja muista sijoittajista pääasiassa johtuvaa kuin jos velkariskit kasvavat omistusasujilla itsellään. Sitä, kenellä velkariski itse asiassa on, ei nyt valtakunnan tilastoissa eritellä, vaikka riskien tarkastelun kannalta syytä siihen ehkä olisi.
Mitä tekniseen kuntoon tulee, se ei toki korjausrakennetuissa kohteissa ole samalla tasolla kuin uudisrakennuksessa, ellei melkein kaikkea uusita. Niin harvoin tehdään. Vaikka esim. julkisivun uloin kerros ja putket uusittaisiin, loppuosa rakennuksesta on sitä samaa vanhaa kuin ennen peruskorjaustakin. Eli esim. perustuksiltaan sellainen kuin aikoinaan on tehty. Suomessa kaikissa vesistöjen lähellä olevissa kaupungeissa on esiintynyt jonkin verran perustusten painumisongelmaa mm. vanhoissa asuinkerrostaloissa. Eniten niitä ongelmia on ollut Turussa, mutta ongelmia on tullut vastaan muuallakin. Helsingissä tunnetuin esimerkki tästä Kluuvinlahden seutu, jossa perustusten painuminen on johtanut mm. rakennusten seinien halkeiluun, ja perustuksia on jouduttu jälkikäteen enemmänkin vahvistelemaan. Alueella on myös useita peruskorjattujakin rakennuksia, joissa perustusten vahvistamisurakoita on edessä lähivuosikymmeninä. Helsingissä siirryttiin puupaalujen käytöstä pois 1960-luvulla, mutta sitä vanhemmat kerrostalot ovat ylenesä puupaalujen varassa, ja ne eivät ole aina pitäneet pohjaveden korkeusmuutoksista. Vanha korjattu rakennus on teknisesti ainakin joiltain osin yhä vanha korjattu rakennus, ja uusi on uusi.
[Nimimerkki ”kommentti 2” on eri kirjoittaja kuin minä.]
Kiitos kommentistasi ”kommentti 2”; Ei nyt sentään. Sattuu nyt olemaan vain niin, että Hypossa toimitusjohtaja osallistuu keskusteluun myös omalta osaltaan kollegoidensa rinnalla. Hypo A
Pikaisesti luin läpi aikaisemmat postaukset ja muutamia yhteisiä piirteitä niissä tosiaankin on. Pakko kysyä onko kaikki blogit nimimerkin Hypo A kirjoittamia ja marionettimaisesti vain muiden kirjoittajienkin kuvia käytetään. Jokaiseen postaukseen tuntuu vastaavaan kirjoittajan sijaan nimimerkki Hypo A – miksi blogien kysymyksiin ei vastaa itse asiantuntija – vaikka tähän kysymykseen?
Kiitos hyvistä kommenteistasi ”kommentti”; Kannattaa lukea aiemmatkin blogipostaukset. Useat esille ottamasi asiat löytyvät kyllä niistä. Ei ole tarkoituksenmukaista avata kaikkea asiaan kuuluvaa yhdessä ja samassa kirjoituksessa. Asuntosijoittamisen ja velkavivun käytöstä/määrästä olemme varoitelleet jo useamman vuoden ajan. Kotitalouksilla on n. 5-6 miljardia euroa asuntosijoituksiin otettuja henkilökohtaisia asuntolainoja. Itse olemme laskeskelleet, että kaikenlaisen asuntosijoittamisen = vuokra-asumisen velkavipu voisi olla Suomessa n. 40-50 miljardia euron tasolla, mutta kuten todettua asian tilastointi on mitä on. Samoin olemme kirjoitelleet aiemmin asuntosijoittajien ”kipuilevasta” suhteesta asunto-osakeyhtiöiden korjauksiin. Tässä kirjoituksessa annetaan ohjeita kuinka tässä toimintaympäristössä kannattaa asunto-osakeyhtiössä toimia – oli asunto-osakeyhtiön velkaantumisen syy sitten isot peruskorjaukset tai juuri taakse jäänyt uudisrakentamisvaihe. Molempienhan jälkeen asunto-osakeyhtiöt ovat noin lähtökohtaisesti ”samalla viivalla” teknisen kunnon suhteen ja asunto-osakeyhtiön laina-asioiden kilpailutus on arkipäivää – ainakin kasvukeskuksissa. Se on totta, että uudistuotannossa velka-asteet ovat nousussa ja erityisesti asuntosijoittajat hyödyntävät ”piilovivutusmahdollisuuksia” hanakasti. Oman riihikuivan rahan osuus pyritään minimoimaan oman pääoman tuoton nostamiseksi. Siitä tyydyn toistamaan vain sen mitä olen niin usein toistanut. BASEL IV tulee muuttamaan kaiken. Asuntosijoittajien on syytä varautua, jottei matto mene kannattavuuden alta. Hypo A
Taloyhtiölainakanta on vain osittain yksityisten ihmisten lainakantaa. Esim. asuntorahastot harrastavat tällä hetkellä sijoittamista niin, että suurinpiirtein maksimilainoittavat omistamansa taloyhtiöt, jolloin velka kirjautuu taloyhtiölainaksi. Näin toimitaan etenkin uudiskohteiden kohdalla, mutta myös vanhojen. Samaa velkavivutusta harjoittavat asuntosijoittajat. Koska uusista kerrostaloasunnoista noin 70 % on nyt vuokra-asuntoja, niin koko ajan taloyhtiölainakantaan kirjautuu suuri määrä vuokra-asuntoja.
En ole nähnyt asiasta tilastoja, mutta valistunut arvaus on se, että sijoittajien toimintatapamuutoksella on viime vuosina ollut selvästi isompi osuus valtakunnallisen taloyhtiölainakannan kasvuun kuin mitä asukasosakkaiden omistamien asuntojen korjausten määrän kehityksellä on ollut. Blogikirjoituksessa sijoitusasuntojen roolia taloyhtiöiden velkakantatilastojen kasvattajana ei kuitenkaan ole edes mainittu.
Yksi peruste taloyhtiölainojen kasvulle on myös siinä, että valtio tukee niitä tällä hetkellä. Taloyhtiölainat ovat niin Kelan asumistuissa kuin toimeentulotuessakin henkilökohtaisia lainoja paremmin tuettuja. Esim. korjauslainojen kohdalla valtio voi maksaa asumistuessa taloyhtiölainan koroista ja lyhennyksistä jopa 80 %, kun taas henkilökohtaisen asuntolainan osalta asumistuessa huomioidaan asumismenona vain korot. Varsinkin pienituloisten kannattaa siis pitää taloyhtiölainaa, koska sen maksamiseen saa yhteiskunnan tukea paremmin kuin henkilökohtaisten lainojen korkoihin.
Kiitos kommenteistanne ”Kaarlo 66”, ”Sulo Hytönen” ja ”Pekka Tarvainen”; Emme ole tulossa 200 osuuspankin ja lähes 30 säästöpankin hallitsemalla reviirille. Jos pankinjohtajalla on ollut uskoa omistusasumiseen ao. alueilla 10-20 vuotta sitten, niin pitää olla nytkin. Hypo tuli kaupunkeihin jo 1920-luvulla ja lopullisesti 1960-luvulla. Pysymme kaupungeissa ja rakennamme erikoisratkaisuja kasvukeskusten asumishaasteisiin. Korjausvajetta ja arvotonta asuntovarallisuutta on totisesti jo nyt sellaisia määriä, että ihan hirvittää. Syynä aivan liian hajautunut yhdyskuntarakenne. ”Pidetään koko maa asutettuna ja pankitettuna” -politiikan todellinen hinta paljastuu kaikessa karmeudessaan seuraavien 10-15 vuoden aikana ja kaupunkilaiset tuntevat verotuksessaan siitä johtuvien menojen kasvun. Arvokysymys ja tiettyyn rajaan saakka perusteltua. Hypo A
Uudet sukupolvet eivät arvosta mökkeilyä tai omistamista vaan menevät mielummin ulkomaille tai vuokraavat mökin, jos siltä tuntuu. Perintöään jakavilla (keskiluokkaisilla) vanhemmilla on vaikeuksia saada jälkikasvunsa vastaanottamaan ja säilyttämään perintökaluja – Biedermeyer-sohvat ja antiikkikalusteet menevät kirpputorille. Ilmiö lähinnä eurooppalainen, mitä olen lukenut. Onneksi ei ole jälkikasvua eikä kartanokalusteita…
Veikkaan, että osa kerros- ja rivitaloista jää ”autiotaloiksi” joka ehkä sopii maamme epäviralliselle väestölle, onhan se mukavampi pitää notskia sisällä kuin ulkona :-)
Meille on syntymässä satojen miljardien korjausvaje.
Tämä koskee kaikkia yhteiskunnan aloja, niin rakennuksissa kuin muussakin yhteiskuntarakenteen kannalta tärkeillä osa-alueilla.
Yksi mielenkiintoinen kohde on vapaa-ajan asunnot. Pian meillä kymmeniä tuhansia mökkejä, joita ei enää edes kannata yrittää korjata. Mitä niille tapahtuu, on mielenkiintoinen kysymys.
Ei mitään uutta – Hypo voisi ’erikoistuneena’ tuoda mallin periferioiden ja segregaatio-aluiden kt/rt-pienyhtiöille, joita asia lähinnä koskee. Konkreettinen ehdotelma jakoon niin mahdollisesti löytyy uusia asiakkaitakin.