Vakuus on osa vakaata taloutta, eikä säästämistä ja lainan lyhentämistä saa unohtaa

Vakuudet, säästäminen ja lainojen lyhennykset muodostavat kovan kolmikon kaikkien perheiden taloudenpidossa. Vakuus on merkittävä osa vakaata talouden hallintaa, pohtii Anna-Maija Kuosmanen uudessa Asuntoneuvola-blogissaan.

Asuntojen hintojen laskiessa esille ovat entistä enemmän nousseet asuntolainojen vakuudet. On jopa puhuttu, että pankit vaikeuttaisivat asuntokauppaa vaatimalla lisää vakuutta tai arvostamalla vakuutta erittäin kriittisesti verrattuna aiempaan. On hyvä muistaa, että vakuudet ovat merkittävä osa kaikkien perheiden vakaata taloudenpitoa. Kannattaa ajatella, että vakuudet, säästäminen ja lainojen lyhennykset muodostavat vahvan kolmikon talouden hallinnassa. Ja ei, pankit eivät käsittele vakuuksia pahuuttaan, vaan hyvästä syystä.  

Vakuus on tärkeä sen vuoksi, että sen avulla pystymme rahoittamaan asioita omassa arjessamme. Lainaneuvotteluissa vakuus on yleensä ostettava asunto. Pankki ei ole inhottava tai ikävä vaatiessaan lainalle vakuuden, sillä kukaan ei lainaa toiselle rahaa ilman jonkinlaista varmuutta siitä, että raha käytetään siihen tarkoitukseen, mihin sovitaan ja lainan takaisinmaksulle on mahdollisimman selkeä varmuus. Pankki auttaa asiakkaitaan ostamaan asunnon lainaamalla sitä varten rahaa ja lisäksi pankki varmistaa osaltaan, että raha käytetään fiksusti ja fiksuun kohteeseen. Tämän vuoksi pankki myös aina tarkistaa vakuuden ja varmistuu sen arvosta.

Käytännössä vakuus on siis pantti, jonka lainanottaja antaa lainoittajalle varmistamaan, että jos maksukykyä ei jostain syystä olisikaan, myymällä vakuuden voidaan koko lainasumma kattaa ja maksaa takaisin lainoittajalle. Kun asuntomarkkinat heiluvat eri markkinatilanteissa eri suuntiin, on otettu käytäntö, jonka mukaan vakuus arvotetaan vain tiettyyn määrään asti.

Ostettavan asunnon arvo määräytyy velattoman kauppahinnan mukaan. On normaalia ajatella, että hinta eli arvo vaihtelee sen mukaan kuin markkina elää. Niinpä velattomasta kauppahinnasta vähennetään tietty osuus pois, jotta saadaan sellainen vakuus, joka kattaisi kaikissa markkinatilanteissa sitä vastaan myönnettävän lainan määrän. Esimerkiksi jos ostaa asunnon, jonka velaton myyntihinta on 100 000 euroa, vakuusarvoksi voidaan pankeissa laskea esimerkiksi noin 70 000 euroa. Tämä tarkoittaa, että lainan ottajan täytyy osoittaa, että hän on säästänyt puuttuvan 30 000 euroa tai että hän pystyy tarjoamaan jotain muuta lisävakuutta lainattavalle summalle.

Vakuus on talouden kulmakivi

Vakuus on siis olennainen peruspilari omalle lainalle. Samaan aikaan täytyy mitoittaa lainan määrä sen mukaan, mihin omat maksukyvyn rahkeet riittävät. Asunnon nurkkaa tai yhtä huonetta ei tietenkään voi myydä erikseen, jotta saisi lisää rahaa maksaa lainaa takaisin. Jos vakuus jouduttaisiin realisoimaan eli käyttämään lainan takaisinmaksun välineenä, koko vakuus olisi myytävä ja koko sitä vastaan otettu laina maksaa takaisin yhdellä kertaa. Siinä on syy, miksi vakuusarvo on selvästi pienempi kuin esimerkiksi velaton kauppahinta. Kukaan ei halua tilanteeseen, jossa lainaa jäisi jäljelle vielä maksettavaksi muunnettuna kulutusluotoksi, vaikka koko asunnon myynnistä tullut summa olisi jo käytetty lainan lyhentämiseen.

Asuntolainan vakuudeksi ensisijainen vakuus on siis ostettava asunto. Ensisijaisen vakuuden lisäksi voi olla tarvetta lisävakuudelle. Sellaista tarvitaan, jos omaa rahaa ei ole etukäteen säästettynä riittävästi, jotta pankin tarvitsema lisävakuus riittäisi kattamaan vaadittavan vakuuden määrän. Lisävakuutena voi käyttää esimerkiksi muita asuntoja, vaikkapa vanhempien tai omien lasten koteja. Silloin täytyy muistaa, että myös lisävakuuden antajat ovat vastuussa omasta osuudestaan lainaa, ihan samalla tavalla kuin varsinainen lainanottaja omasta osuudestaan. Käytännössä siis, jos oman vakuuden realisoiminen ei riitä lainan takaisinmaksuun, lisävakuuden antajat ovat vastuussa. Lainan myöntäjä kääntyy siis heidän puoleensa ja vaatii kyseisen lisävakuuden realisointia.

Vakuus on siten ehdottomassa avainroolissa asuntolainojen myöntöhetkellä. Mikä on asunnon arvo, mihin arvo perustuu ja lisäksi kuinka korkealle sen arvo hyväksytään. Tästä voi vetää johtopäätöksen, että on hyvin tärkeää säästää etukäteen varoja oman asunnon ostoon.

Lisäksi on tärkeää huolehtia, että lyhentää asuntolainaansa säännöllisesti. Keskeisiä syitä on ainakin kaksi. Ensimmäinen ja tärkein on tietenkin se, ettei vakuutta koskaan tarvitsisi edes hädässä realisoida eli myydä pakottavasti kattamaan velkaa. Toinen on se, että asuntoa kohti kertynyt reaalivakuus eli reaaliomaisuus on myös mahdollisuus. Sen avulla voi saada tarvittaviin hankintoihin myös kulutusluottoa, koska vapautunutta eli maksettua varallisuutta voi käyttää edelleen uuden luoton vakuutena.

Anna-Maija Kuosmanen

Kirjoittaja on Hypon asuntorahoitusjohtaja ja pohtii päivittäin asuntojen vakuusarvoja.