Suomi on priimus Pohjoismaiden vertailussa
Hypon Asuntomarkkinakatsaus, lue klikkaamalla tästä >
Suomi erottuu edukseen, kun asuntomarkkinoiden toiminta pannaan puntariin länsinaapureiden kanssa. Suomi on välttänyt hintarallin Helsingissä ja muissa kasvukaupungeissa selvästi paremmin kuin muissa Pohjoismaissa.
Lisäksi merkittävää on se, että asuntoja on tarjolla, sillä Suomi on rakentanut 2000-luvulla enemmän asuntoja kuin kaksi kertaa suurempi Ruotsi. Kansainväliset kollegat katsovat kateellisina Suomen asuntomarkkinoita. Lentävä lause kuuluukin: Pienikin asunto on parempi kuin ei asuntoa lainkaan.
Ihan pelkkää auringonpaistetta ei ole tarjolla, sillä uhat nousevat kasvavien taloyhtiölainojen ja nousevan asuntosijoittaja-altistuksen vaarallisesta yhdistelmästä. Kotitalouksien asuntovelka on pysynyt hyvin vakaana, mutta kotitaloussijoittajien velkamäärä on jopa viisinkertaistunut 10 miljardiin euroon finanssikriisin jälkeen. Samaan aikaan taloyhtiöiden rakenne on muuttunut sijoittajavetoisemmaksi. Finanssikriisin jälkeen asuntosijoittajien omistusten määrä on kasvanut 150 000 asunnolla eli lähes 40 prosenttia.
Kesällä uutisoitu asuntokaupan yllättävä vaisuus ei vastannutkaan todellisuuta, vaan paljastui tilastojen tietokatkoksi. Vanhojen ja uusien asuntojen kauppa yhdessä on kasvanut noin viisi prosenttia viime vuodesta. Pääkaupunkiseudulle laskettava Hypo-indeksi nousi 121 pisteeseen, koska sekä hinnat että kauppamäärät kasvavat. Uudet, valmistuvat asunnot tuovat lisää tarjontaa, mutta vastaavasti kysyntä jatkuu kiivaana.
Hypo ennustaa, että asuntojen hinnat nousevat tänä vuonna 1,0 ja ensi vuonna 1,5 prosenttia. Pääkaupunkiseudun hinnat nousevat näillä näkymin sekä tänä että ensi vuonna 2,5 prosenttia.
Kauppalehti: Asuntokaupan juhlat päättyvät krapulaan (3.10.2018 5.00).
Sijoittajat, rakentajat ja rahoittajat päättivät ottaa kaiken irti nollakoroista ja sijoitusasuntojen sikasyklin nousuvaiheesta.
Toivottavasti 2010-luvun uudet, nollakoroilla pelimerkkinsä asettaneet asuntovelalliset kotitaloudet pysyvät joten kuten pinnalla.
Ei niin etteikö tästä olisi varoitettukin. Tosin ei median haastattelemien asuntomarkkinoiden asiantuntijoiden taholta (ehkä Metsola poislukien).
Toistan itseäni, mutta suurimmat riskit ovat nimenomaan niillä ”parhailla” alueilla.
Tätä halpaa rahaa on nyt velkana monen yritysten taseissa melkoisia määriä,joten korkojen noustessa velkaisten yritysten tulokset sakkaavat rajusti. Ihmettelen,miksi keskustelu asumisen kalleudesta on tabu Suomen päättäjien keskuudessa.
Kiitos Caveat-E:lle, harvinaisen osuvaa.
Velkoja vertaillessa eri maiden kesken, erityisesti otetaan esille valtion velka. Tämän perusteella Suomi ”näyttää” hyvälle. Kuitenkin tärkeintä on kokonaisvelka. Esim. taloyhtiövelka on muoto, joita ei löydy monestakaan maasta. Yksinkertaistettuna kun syödään enemmän kuin tietanataan, tietää ongelmia ennenpitkää. Finanssikriisi lähtee ”joskus” ja usein yllättävästä suunnasta.Esim. pääomasijoittajat ja niiden tekemät ”kasvutarinat” ovat muodostaneet tilanteen, joista voi muodostua mielenkiintoisia asioita, kun ja jos suhdanne heikentyy….
Oma tarinansa on EKP harjoittama velkapaperien osto-ohjelma, joka on verrattavissa 2008 ilmiöön, vaikka EKP:llä on ”lupa” painaa rahaa, se ei poista ongelmaa eikä logiikkaa, mikä siihen liittyy.
Kiitos kommentista Arto Salmela ja caveat_emptorilla jälleen mielenkiintoisia havaintoja, kannattaa lukea.
Hypo B
Terve taas Brotherus ja muu Hypon väki, ja hyvää Lehman Brothersin 10v juhlaviikkoa!
Romahduksen satoa onkin sekä kauhisteltu että ihasteltu medioissa ympäri maailmaa, kukin agendansa mukaan. Jahka tämän viimeisimmän finanssikriisin alkuvaiheiden opetukset on käyty läpi – ja jälleen unohdettu – voimmekin jatkaa juhlimalla taloushistorian kaikkien aikojen massiivimman keskuspankkielvytyksen 10v synttäreitä. Se onkin jo huiman korkea ikä, varsinkin näinä suorastaan hektisen mielenkiintoisina aikoina (osittain sen vanhan kiinalaisen kirouksen hengessä).
Hesari otti näihin jälkimmäisiin juhliin pienen varaslähdön – sanan useammassa merkityksessä – julkaisemalla kolumnin ”Ostin ensiasunnon juuri ennen romahdusta, ja se oli elämäni paras diili” (HS 9.9.2018), jossa jo tuhannennen kerran kerrattiin vallitsevaa kansanviisautta:
”… kriisistä on ollut myös iloa… Saimme anteliaan, edullisen lainan ja kivan kodin ilman säästöjä. Saimme myös yli 20 vuoden laina-ajan. Sellaiset olivat tulleet muotiin nousukaudella. Ja finanssikriisin takia pääsimme hyötymään nollakoroista, joilla keskuspankit ryhtyivät kriisintorjuntaan… Kymmenessä vuodessa laina on ehtinyt lyhentyä ja asunnon arvo nousta.”
HS:n toimittaja Esa Lilja luonnollisesti viittaa siihen kansanosaan joka osti äärimmilleen velkavivutetun (kaupunki)asuntonsa ENNEN tämänkertaisen finanssikriisin lähtölaukausta, eli huomattavasti korkemmalla korkotasolla, joka sitten pudotettiin nollaan (määrällisestä elvytyksestä nyt puhumattakaan).
Pikakelataan nykypäivään. Kun viimeksi vaihdoimme ajatuksia helmikuussa 2018, varsin asiallisen blogikirjoituksesi ”Ruotsin asuntokuplassa syytä iloon ja huoleen” yhteydessä, peräänkuulutin mm. Suomen viranomaisten näkemystä kotitalouksien velkaantumisesta. Pari viikkoa myöhemmin Fiva katsoi tarpeelliseksi tarkentaa (toki jo pitempiaikaista) kantaansa:
”Velkaantumisen pitkäaikaista kasvua ja historiallisen korkeaa tasoa voidaan pitää poikkeuksellisena […] kotitalouksien velkaantuneisuus on Suomen rahoitusjärjestelmän merkittävin haavoittuvuus.”
Mitä tapahtui? Välttämättömän pelastusoperaation (likviditeettitsunami) jälkeen rahoitusmarkkinoiden sääntely eteni hitaasti ja pitkälti silkkihansikkain. Pitkään jatkunut elvytys valui sekä osake- että asuntomarkkinoiden hintatasoon. Niin kuin se tapaa tehdä. Ja kasvatti entistä suuremman velkavuoren sekä julkisella että yksityisellä sektorilla.
Ylikansallinen rahoitusteollisuus puolestaan jatkoi likipitäen kuin mitään ei olisi tapahtunut, ja digiloikkii edelleen porsaanreiästä toiseen paljon nopeammin kuin minkään valtakunnan sääntelijät saavat otetta tuosta rasvatusta possusta. Nyt republikaanien hörhölaidan johtamat Yhdysvallat jo suorastaan kannustavat sitä entistä kovempaan vauhtiin ja uusiin ylilyönteihin.
Juuri tästä on kyse – pienemmässä mittakaavassa – myös Hypon ansiokkaasti esillä pitämässä taloyhtiöiden velkapommissa. (Liian) halpa lainaraha löytää aina polkunsa.
Mitä Hypon tämänkertaiseen katsaukseen tulee, se on taitavasti kirjoitettu (kuten aina) ja aikaisempaa tasapainoisempi (mitä riskeihin tulee), mutta väistää edelleen olennaisen (velkaantumisen ja kysynnän/hintatason keskinäisriippuvuus). Vertailu muihin pohjoismaihin valitettavasti tekee Suomen asuntomarkkinasta lähinnä apuluokan priimuksen, joka on ”vakaa” juuri siihen asti kun ei enää olekaan. Tärkeää myös muistaa että Suomen bkt:n (naapureita hitaampi) kasvu on levännyt nimenomaan rakentamisen varassa.
Lopuksi operatiivinen suositus Hypon johtoryhmälle. Menkää töiden jälkeen porukalla Hotelli Tornin Ataljee-baariin. Antakaa katseenne levätä silmänkantamattomiin jatkuvissa arvoasunnoissa ja kysykää itseltänne/toisiltanne kaksi kysymystä:
1. Kuinka moni näissä kansallisvarallisuutemme kruununjalokivissä asuvista ihmisillä kykenisi ostamaan asuntonsa tänään? Entä rahamarkkinoiden normalisoituessa?
2. Edellinen finanssikriisi toi vanavedessään brexitin, Trumpin ja epälukuisen määrän isompia ja pienempiä jytkyjä ympäri Eurooppaa – mitähän seuraava mahtaa tuoda tullessaan?
Synttäriterveisin,
Caveat-E
Vihdoin joku tuo esille, että esim Ruotsin asuntohintojen nousu on suurempi ongelma kuin viimeaikainen muutaman prosentin lasku