Sääntely suojaa suojaamatonta – vastuu asiakkaasta on asiakaspalvelun keskeistä ydintä
Asuntolainan ottamisesta on vuosien saatossa sukeutunut kunnon byrokratiaharjoitus, joka vilisee outoja asioita ja kummallisia termejä. On lomaketta jos jonkinlaista, stressitestejä, ehtojen läpikäymistä, vakuusarvostusta, lainakattoa. Viranomaiset puhuvat jo uusista keinoista suojata suojatonta ja siinä sivussa kansantalouden kehitystä: lainakaton tiukennus, tulokatto, lyhennyspakko!
Itse asiassa mitään sääntelyä ei tarvittaisi, jos jokainen lainanottaja toimisi rationaalisesti. Jos hän osaisi laskea tulonsa ja menonsa, ennakoida taloutensa tulevaa kehitystä, toimia maltilla ja kohtuudella. Todellisuus on kuitenkin toisenlainen. Asunnon ostaja on hyvin monissa tapauksissa aivan oikeaa suojaa tarvitseva ja herkässä tilanteessa oleva ihminen. Häneltä ei voi olettaa kaikilta osin järkevää ajattelua, koska pelissä ovat suuret tunteet. Kyse on omasta kodista ja unelmien toteuttamisesta.
Varoituksen sanoja tulee nyt sääntelykeinojen lisäksi monelta suunnalta: julkisuudessa puhutaan paljon siitä, kuinka miinuskorkojen aika kääntyy ennemmin tai myöhemmin lopuilleen, kuinka velkaantuminen uhkaa karata ylivelkaantumiseksi ja kuinka henkilökohtaisten lainojen ohella suomalaiset asuntovelkaantuvat nyt taloyhtiöidensä kautta. Kaikki tärkeitä tai vieläkin tärkeämpiä asioita ottaa huomioon.
Kun sääntelyä on kuitenkin jo vähintään tarpeeksi ja asiakkaan itsensä varaan ei aina kannata laskea, voi kysyä, miten lainan myöntäjä eli pankki huomioi tilanteen.
Asiakkaalle iso asuntolaina-asia hoidetaan parhaimmillaan vastuuntuntoisesti ja asiakkaan tilanne oikeasti tutkien. Annetaan oikeat neuvot ja kuunnellaan. Itse aikoinaan nuorena pankkilaisena hain asuntolainaa, joka oli esimieheni mielestä perheellemme liian suuri. Lainaa ei myönnetty. Kyllä kirpaisi, mutta jälkikäteen olen kiitoksin sitä päätöstä muistellut.
Pahimmillaan pankissa keskitytään vain myyntitavoitteiden saavuttamiseen sen sijaan, että mietitään asiakkaan parasta. Asuntolaina-niminen kahvipaketti tuntuu vähäpätöiseltä asialta muiden palkkiopalveluiden myynnin tuoksinassa. Kun yksi kortti asiakkaan korttitalossa ei sitten pidäkään, asiakas on ongelmissa. Siellä lainapuolella nimenomaan. Ja pankki saanut uuden asiakkaan, perintä-sellaisen.
Myöntääkseen lainan mallikkaasti pankinjohtajalla on oltava katse tiukasti tulevaisuudessa. Maksukyvyn arvioinnissa menojen paljoksunta ja tulojen väheksyntä toimivat hyvin. Stressitesti ei ole muodollisuus, vaan olennainen kannanotto asiakkaan meno- ja tulovirran muutoksiin ja niiden vaikutuksiin asiakkaan tilanteeseen. Vaatii kanttia toimia sen mukaisesti ja etenkin kertoa se asiakkaalle. Vakuuden arvioinnissa on pidettävä jäitä hatussa. Alue, josta väki vähenee ja kauppa ei käy, ei kerta kaikkiaan ole hyvän vakuuden sijaintipaikka.
Jos nämä perusasiat taklataan, ollaan jo pitkällä vastuullisessa luotonmyönnössä ja asiakkaan suojaamisessa. Ja mahdollisuudet hyvään asiakassuhteeseen suuret.
Kirjoittaja on Hypon riskienhallintajohtaja
Kiitos kommentistasi ”Nostradamus”; Omalla rahalla voi asua ihan missä vaan ja miten vaan. Lainarahalla asia ihan toinen. Ei pankki omia varoja lainaa vaan toisten rahoja. On oltava varmuus, että ne saadaan korkoineen takaisin kaikissa olosuhteissa. Pankkitoiminnan perusasia – ei mikään urbaani ajatusmalli. Hypo A
Useampikin on kirjoitellut että ei kannata muuttaa alueelle jolta väki vähenee, että ei kannata antaa lainaa alueelle jolta väki vähenee. Tällä ajatusmallilla saadaan tosiaan aikaan hieno negatiivinen kierre kyseisille alueille. Varmasti vähenee väki, kun kukaan ei edes VOI ostaa asuntoa alueelta ja muuttaa sinne. Lopulta tämän ajatusmallin mukaan kaikki ihmiset pakkautuvat yhteen pisteeseen. Joss hinnat kysynnän ja tarjonnan lakien mukaan ovat vähän yli sen mitä sillä jonon viimeisellä asuntoon mahtuvalla on varaa maksaa.
Kiitos viesteistä, nimimerkit setelix ja tyyppi.
Setelixille: aivan, vuokra-asuminen on järkevä asumismuoto alueilla, joissa arvonkehitys on negatiivinen tai epävarma. Omistusasunnossa voi hyvin asua myös arvonkehitykseltään epävarmemmilla alueilla, jos ei tarvitse rahoitusta eikä arvonkehitys ole omistajalle tärkeää. Myös rakennusten kunnon heikkeneminen, energiamaksut ja tulevien korjausten ennakointi mittaavat hyvin rahoittajan osaamista ja ammattitaitoa myös rahoittajan osalta.
Tyypille: rahoittajan ja asiakkaan asia ja intressi on korostuneen omakotitalorakentamisen rahoituksessa. Budjetin ylittyminen vaikuttaa suoraan kumpaankin. Siksi perusteellinen yhteinen ja maksuvaraan sovitettu pohdinta jo rakentamisen ja rahoituksen suunnitteluvaiheessa on tärkeää. Tuosta valtion avustuksesta hometalojen purkamiseen olen hieman eri mieltä. Omistajuuteen kuuluu myös vastuu omistustensa kunnosta ja niiden arvon kehityksestä. Purkukuntoisellekin talolle löytyy hinta, jos paikka on sopiva.
Seitsemän vuoden säästämisen jälkeen pääsimme/jouduimme rakentamaan taloa. Tällä alueella käytetyt ovat kohtuuttoman hintaisia.parin vuoden odottamisen ja muutaman talon perusteellisen tutkimisen jälkeen. Lopputulos oli että matemaattisesti uuden rakentaminen tulee halvimmaksi,vaikka lainaa pitää ottaa enemmän. Meidän piti tinkiä uuden kohdalla asunnon koosta,sekä myös kaikki talopaketin hintaan kuulumattomat lisäykset minimiin. Mielestäni pankin pitäisi käydä näitä käytettyjä kohteita läpi enemmän asiakkaan kanssa ja tehdä remontti/kulu laskelma mitä talon korjaus tulee maksamaan laina aikana ja vaatia perusteellista kuntotarkastusta ennen lainan myöntämistä. Rakentajan osalta taasen olisi hyvä käydä budjettia ja näitä ns lisävalintoja läpi asiakkaan kanssa. Esim tiukassa rahatilanteessa miettiä pankin kanssa, laittaakko yksilölliseen keittiöön(muutoksiin) ja terassiin 15te,vai vaihtaako sähkölämmityksen samalla hintaa maalämpöön,vai onko paras ottaa vain 15te vähemmän lainaa.
Mitä sitten näihin huonokuntoisiin hometaloihin tulee,niin niihin olisi suotavaa antaa vaikka valtiolta purku avustus. Ei ole kenenkään etu että lainotetaan taloa jota ei kannata/voi korjata. Meillekin kaupattiin kohdetta joka nyt odottaa purkua sädesienen takia,sitäkin oli vast ikään remontoitu.
kylläpä on ihmiset köyhiä kun ei pystytä mitään ostamaan ilman että mietitään miten oston hinta kehittyy? mistä tulee välittäjien sekä välistävetäjien kate? siitä mitä henkilö tuottaa vähennettynä korvaus. eli isommalla lainalla panostettu henkilö tuottaa enemmän .nämä suuret rahoittajat ovat niin sopimuksissaan uustuotanto rakentajien kanssa että siitä kokonaisuudesta ollaan vain kiinnostuneita, tuosta betonikuutioista kun otetaan pois yhteiskunnan kaikki tuet / vastaavat vuosikertahelpotukset , unohdetaan se tonttikin kun ei sitä kuitenkaan kauppaan laiteta, ja kun tekijöiden palkkiotkin on oman tarinansa arvoinen satu niin kyllä jää viivanalle jaettavaa ja on suorittavaa työntekijää velkoineen saatavilla ja vieläpä taloyhtiön yhteistakauksella nykytyyliin , ei siinä paljon yksittäisen yksityishenkilön talo tai rivarinpääty kiinnosta, on niin valtavan eri projekti. se tarviiko yli 50v irmelin tai henry matiaksen miettiä arvon nousua onkin taas uusi tarina, kyllä tuossa iässä pitää jo alkaa miettiä aivan muita asioita .
ja miksi se maatiaiskämppä pitäisi aina ostaa ja maksaa leimaveroja ja välityspalkkioita, tehkää vuokrasoppari niin jää ostohetken jälkeiset riidatkin loppuelämästä pois ja ainahan voi rakentaa käteisellä uuden valmistalon noille 1e neliö tonteille , se minkä arvoinen projekti on , on täysin sivuseikka henkilölle joka haluaa pois oravanpyörästä jossa jatkuva naru puristaa kaulaa.omankin vähäisen kivitalon lainan korko ”kasvukeskuksessa” kaikkine kuluineen lähentelee 0.2% joten aivan sama laskeeko lisää ( 15e kk) vai nouseeko takaisin 200e, nyt fokus asioihin joissa kulut tulevat olemaan 100 000e ( remontit ) energiakulut ( 2000-6000e vuosi) leimaverot ( tuhansia ) myyntikulut ( 10 000- 50 000) kattoremontit ( 25 000-xxxxxxx) lvi/iv/ lämmöntuottoväline ( 20000-70 000e) muu ulkopuolinen seikka joka voisi laskea omistuksien arvoa ( 20-70%) näistä kuuluu olla hereillä vaikka omistus olisi 100% oma ja velaton.
ymmärrän toki miksi korkokeskustelua tunnutaan pitävän prioriteettina , yleensähän vain kolikon puuttuminen huomataan.
Kiitos kommentista, Ritva. Alue-erojen osalta kirjoitukseni koskee asunnon ottamista vakuudeksi. Omalla rahalla voi luonnollisesti ostaa asunnon myös taantuvilta alueilta, mutta varmuutta asunnon arvon säilymisestä ei silloin ole. Käänteinen laina toimii sekä perillisten että rahoittajan näkökulmasta parhaiten, kun seuraavat reunaehdot pidetään mielessä: 1) Asunto on velaton ja sijaitsee alueella, jollä sen arvo todennäköisesi kehittyy myönteisesti. 2) Asuntotyyppi on sellainen, jolle on pysyvästi kysyntää. 3) Lainamäärä on selvästi tavanomaista asuntolainaa pienempi suhteessa asunnon arvoon. 4) Sovitaan selvät ja ymmärrettävät pelisäännöt lainan käyttötarkoituksen, noston ja takaisinmaksun suhteen. Omat kokemuksemme käänteisestä lainasta ovat noilla huomioilla hyviä. Terveisin Mikko H
Tosi hyvää asiaa. Alueella, jolta väki vähenee, ei kannata ostaa.
Kuitenkin jotkut joutuvat ostamaan, koska hinta on halvempi. Näin ainakin eläkkeelle siirtyvät toimivat.
On olemassa käänteinen laina. Miten se toimii perillisiä ajatellen. Vai toimiiko. Mitä kokemuksia HYPO:lla on käänteisestä lainasta?
Kiitos kommentistasi ”Caveat”; Emme toimi alueilla, joilla väki vähenee. Kyse on yksinkertaisesti vakuuksien likvidisyydestä. Mihin hintaan vakuus menee kaupaksi alle 90 päivässä kaikissa talousoloissa tai vastaavasti mistä saadaan uusi vastaava terve laina pooliin huonon tilalle. Hypo A
Erinomainen kirjoitus!!!
En viitsi spämmätä tätäkin keskustelua, asiaan liittyviä kommentteja aikaisemman blogikirjoituksen ”Määrätietoisesti kohti omaa kotia – aloita säästäminen heti” alla.
Tai no, jos nyt kuitenkin tähän liiittyen…
”Alue, josta väki vähenee ja kauppa ei käy, ei kerta kaikkiaan ole hyvän vakuuden sijaintipaikka.”
… muistutan vielä että jo toteutunut riski ei enää ole riski. Jos lainatiskille ilmestyisi kaksi täsmälleen samanlaista asiakasta (sama ammatti, samat tulot, sama varallisuus, sama omarahoitusosuus, esim. €50,000, jne.), jotka molemmat haluaisivat ostaa täsmälleen samanlaisen asunnon, mutta:
Asiakas A pk-seudulta hintaan €500,000 (lainaa €450,000, lainoitusaste 90%); ja
Asiakas B ”alueelta, josta väki vähenee” hintaan €200,000 (lainaa €150,000, lainoitusaste 75%),
niin kummassa lainassa olisi mielestänne korkeampi riskitaso?
Ps. Siis siinä hypoteettisessa tilanteessa että Hypo ylipäätään toimisi ”alueilla, joista väki vähenee”.