Mitä opittavaa Norjan asuntomarkkinoista?

Norja-naapurimme asuntomarkkinat antavat useita oppeja, vinkkejä ja varoituksia myös meille Suomeen. Väestöltään kasvava ja umpivauras öljymaa kaupungistuu kiivaasti, mikä tuo saman aikaisesti haasteita ja helpotusta asuntomarkkinoihin. Täsmäsääntelyssä Norja on edelläkävijämaa.
Hypon asuntomarkkinakatsaus (lue klikkaamalla tästä >) kertoi syyskuussa Suomen olevan priimus Pohjoismaisessa asuntomarkkinavertailussa. Rakentamista riittää ja vakaus on valttia, mitkä ovat kriittisiä tekijöitä, kun puhutaan kotitalouksien suurimmasta varallisuuserästä, menoista ja taloudellisesta päätöksestä. Naapureista Ruotsin ongelmat tunnetaan hyvin vuokrasääntelyn vaikeuksineen – ruotsalaisen taloustieteen professorin Assar Lindbeckin kuuluisa lausahdus onkin: ”vuokrasääntely on tehokkain tapa tuhota kaupunki – pommittamisen jälkeen”. Sen sijaan Norjan tilanne on jäänyt varjoon, vaikka ei kannattaisi.

Ensimmäinen oppi on, että kaupungistuminen näkyy myös vauraassa pitkää nousukautta elävässä naapurissa. Suomen kehitys kohti kasvukeskuksia on siis sääntö, ei poikkeus, kansainvälisessä vertailussa. Norjassa Oslon seudun vetovoima voimistuu vain, mikä näkyy asuntojen hinnoissa ja väestökehityksessä. Vuoteen 2014 asti asuntojen hinnat kehittyivät samaa vauhtia Oslossa ja muualla Norjassa, mutta sen jälkeen on revennyt 20 prosentin ero. Suomesta poiketen hinnat nousevat myös hiljaisemmilla alueilla, mikä johtuu öljyrahojen lisäksi väestökehityksestä: Norja ohittaa ennusteiden mukaan 2020-luvulla Suomen väkiluvussa, ja se tarkoittaa tietenkin laajaa asuntojen kysyntää.

Toinen havainto liittyy asumismuotoihin. Omistusasuminen on suosittua nuorissa ja vanhoissa ikäluokissa ja omistusasumisen yleisyys on kasvanut viime vuosina. Tällä hetkellä peräti 83 prosenttia Norjan kotitalouksista asuu omistusasunnossa, kun Suomessa luku on lähellä EU-keskiarvoa 72 prosentissa. Kaupungistuminen ja nuorten toiveet eivät siis tarkoita vääjäämätöntä vuokra-asuntoaaltoa meilläkään. Norjassa otettiin käyttöön vuoden 2017 alusta asuntosijoittajille tiukempi 60 prosentin lainakatto, mikä rauhoitti ripeästi ylikuumaa markkinaa. Siihen asti etenkin pienet asunnot päätyivät iäkkäämpien sijoittajien kukkaroihin – sääntelyn jälkeen pienten asuntojen hintaspekulaatiot hiipuivat ja ostajien keski-ikä kääntyi laskuun. Nuoret pääsivät kiinni ensimmäiseen omaan kotiin. Hyvä sääntely on ongelmiin osuvaa, määräaikaista ja markkinariskejä pienentävää.
Kolmas kokemus tulee vastaan vääjäämättä Oslon rantabulevardia kävellessä: rakennusbuumi jatkuu yhä edelleen, vaikka uusia asuinalueita on valmistunut keskustan tuntumaan koko vuosikymmenen. Taustalla näkyy isot infrainvestoinnit raideliikenteessä ja vanhojen telakka-alueiden ottaminen asumis- ja toimistokäyttöön. Sama näkyy nyt Helsingissä. Keskustan ulkopuolella täydennys- ja tiivistysrakentaminen värittää kuvaa. Näkyy kolmella kerroksella korotettuja kerrostaloja, purkavaa lisärakentamista ja tiivistysrakentamista. Uudessa opiskelijatalossa huoneistot ovat keskimäärin 17 neliön kokoisia. Oslolaisia rahoitusalan opiskelijoita on kuitenkin vaikea pitää heikko-osaisina kompaktista asunnosta ja asuinympäristöstä huolimatta.
Vahvuuksista huolimatta näkyy Norjan asuntomarkkinoilla synkkiäkin sävyjä. Etenkin kalliit kodit herättävät huolta. Asuntojen hinnat ovat yhä erkaantuneet vuokra- ja tulotasoista, vaikka viime vuonna nähtiin pieni korjausliike. Väkiluvun kasvu ja kaupungistuminen vaativat vielä vahvempaa rakentamista, mutta myös Norjassa kaavoitus kangistaa kehitystä. Oman ongelmansa tuovat avokätisiä tukia saavat sähköautot, jotka vaativat runsaasti lataustilaa kaupunkiympäristöstä. Ruuhkatkaan eivät vähenny, kun maksuista vapautetut Teslat täyttävät tiet, kuten Oslon kävijä nopeasti havaitsee.
Kokonaisuutena Norja pääsee Pohjoismaisessa asuntomarkkinavertailussa mitalisijoille, mutta uniikkeja uudiskohteita katsoessa ja maan ominaispiirteitä pohtiessa on pakko muistaa, että rahalla saa ja öljyllä pääsee.