Kyllä – omistaminen voi vähentää riskejä verrattuna vuokra-asumiseen
Jokaisen on pakko asua jossakin. Kuulostaako itsestään selvältä? Kyllä. Sen sijaan sprediriski vs. timing-riski tai shorttina vs. longina oleminen asuntomarkkinoilla onkin jo vieraampaa, vaikka nekin tulee ottaa huomioon, kun kukin miettii omaa asumistaan. Omistusasujalla ja vuokra-asujalla on molemmilla riskejä, mutta ne eroavat toisistaan. Ei ole aivan selvää, kummalla tavalla kotitalous kantaa suurempaa riskiä. Omaan kotiin liittyy tunnetta, intohimoa, iloa ja surua – euromääräinen taloudellinen yhtälö ja asumisen riskit tuntuvat etäisiltä tai epäselviltä.
Blogin termit avautuvat nopeimmin treidereille, sijoittajille, investointipankkiireille, kokeneille taloustoimittajille, taloustieteilijöille ja talousmedian suurkuluttajille, vaikka kirjoituksessa pyritään pitämään suuri yleisö mielessä. Kansanomaisempia analyysejä löytyy Hypon asuntomarkkinakatsauksista (esimerkiksi Uudet ilmiöt, uudet riskit, uudet näkymät), jotka pureutuvat ajankohtaisiin ilmiöihin Suomen asuntomarkkinoilla.
No niin. Miksi omistusasuminen monesti pienentää riskiä? Ei siis puhuta siitä, miksi omistusasuminen on vuokra-asumista kannattavampaa taloudellisesti tai kätevä tapa automatisoida ja sitoutua säästämiseen. Nämä syyt ymmärretään laajasti. Vaan miksi omistusasuminen yksinkertaisesti pienentää riskiä verrattuna vuokralla asumiseen eräiden yleisten oletusten toteutuessa? Osa saattaa luulla, että omistusasuminen on riskialttiimpaa ja vuokra-asuminen on turvallista, mutta totuus on tarua ihmeellisempää.
Aloitetaan. Jokaisella on kaksi vaihtoehtoa asua, vuokra tai omistus. Omistusasujana kannat riskin asunnon hinnankehityksestä, mikäli myyt asuntosi JA A) muutat vuokralle tai B) ostat asunnon, jonka hinta on kehittynyt omistamaasi vahvemmin. Jälkimmäinen tapaus B) tarkoittaa spreadiriskiä (nykyisen asunnon arvo verrattuna seuraavan asunnon arvoon) ja ensimmäinen A) taas tarkoittaa timing-riskiä (milloin hyppäät pois omistusjunasta). Mikäli muutto ei ole mielessä tai pakollista, ei riski kosketa omistusasujaa.
Jos omistusasuja kantaa hintariskin, niin vuokra-asuja kantaa vuokrariskin. Asuminen eroaa muusta kulutuksesta siten, että meidän on pakko sitoutua tähän kulutukseen syntymästä kuolemaan asti. Olemme siis syntyessä shorttina asumiseen. Vasta toisen asunnon ostamalla olemme longina. Samalla tavalla emme ole shorttina autoon (muitakin liikkumismuotoja löytyy) tai aurinkomatkoihin (Lappi ja Järvi-Suomi tarjoavat korvaavia elämyksiä). Asumiseen ei ole vaihtoehtoja, katto tarvitaan pään päälle. Asumisen shorttiposition poistaminen eli ensimmäisen asunnon osto vähentää riskiä. Vasta toisen asunnon ostaminen, asuntosijoittaminen, lisää riskiä.
Omistus- ja vuokra-asumista erottaa sopimuksen aikajänne. Vuokralla olet kiinni floting-rate sopimuksessa. Jos vuokrat nousevat, joudut maksamaan. Tämä riski on iskenyt 2000-luvulla pääkaupunkiseudun vuokralaisiin, kun 75 neliön asunnon keskivuokra on tuplaantunut reilusta 700 eurosta yli 1400 euroon. Omistusasujalla taas on fixed-rate sopimus. Ostamalla asunnon ostat periaatteessa kiinteän vuokratason nykyhetken tiedoin, kun muistetaan, että omistusasunnon hinta voidaan johtaa tulevien nettovuokratulojen diskontattuna nykyarvona samaan tapaan kuin osakkeen arvo on tulevien osinkojen diskontattu nykyarvo. Markkinoilta ei löydy elinikäistä kiinteähintaista vuokramahdollisuutta, joten ainoa tapa suojautua vuokrien hintavaihtelulta on ostaa asunto.
Omistusasuja kantaa kohderiskin, joka ei kohtele vuokra-asujaa yhtä merkittävästi. Mikäli talosta paljastuu rakennusvirhe, joutuu vuokralainen pahimmillaan muuttamaan, mutta omistusasujaan virhe iskee myös taloudellisesti. Toisaalta vuokralainen joutuu kantamaan riskin pakkomuutosta, mikäli omistaja haluaakin ottaa asunnon omaan käyttöön tai myydä kohteen. Omistusasujan asumisturva on vahva.
Omistusasuja joutuu kantamaan kuluriskin, koska kiinteistöveron korotus tai huollon hinnannousu iskee vastikkeiden kautta omistajaan, muttei vuokralaiseen. Vuokralainen taas joutuu kantamaan muutosriskin, koska isot muutokset asuntoon ei onnistu, eikä toisen omistaman asunnon arvon kohottaminen edes tuota vaivan arvoista mielihyvää. Keittiöremontti tai väliseinien purkamiset/rakentamiset eivät onnistu vuokralaiselta omistusasujan tavoin. Samoin vuokralainen kantaa johtamisriskin täysimääräisesti, koska taloyhtiön yhtiökokouksessa äänestävät vain omistajat. Osakkaan tyytymättömyys talon siivoukseen tai isännöintiin otetaan vuokra-asukasta ripeämmin huomioon, tykkäsi siitä tai ei. Omistusasujan vaikutusmahdollisuudet asuinympäristöönsä ovat suuremmat asunnon sisällä ja ulkona.
Vuokra-asuminen on erinomainen vaihtoehto etenkin väliaikaisessa asumisessa opiskelun, työkomennuksen, elämäntilanteen tai ennakkosäästämisen vuoksi. Vuokra-asuminen tuo kiistatonta joustoa – laukkujen pakkaus ja muutto Australian aurinkoon onnistuu ilman esteitä, kun omistusasuja joutuu miettimään kotinsa myyntiä tai vuokrausta, jotka vievät oman aikansa. Ja altistavat riskeille. Riskit riippuvat siis yksilön tai perheen elämäntilanteesta ja mieltymyksistä.
Yhteenvetona: jos pidät todennäköisenä, että asut nykyisellä työssäkäyntialueella pitkään, haluat suojata itsesi asuinalueen vuokrien hintamuutoksilta, haluat vaikuttaa asunnon sisä- ja ulkopuoliseen viihtyvyyteen tai pelkäät pakkomuuttoa, kannattaa harkita asunnon ostamista jo pelkästään riskienhallinnallisista syistä. Tunnettuja taloudellisia hyötyjä unohtamatta.
Juhana Brotherus
Full disclaimer: kirjoittaja asuu omistusasunnossa, perehtyi omistusasuntomarkkinoihin jo pro gradu -tutkielmassaan ja on töissä asuntorahoitukseen erikoistuneessa pankissa.
Kiitos kommenteistasi Caveat. Mielenkiintoisia kirjoituksia menneiltä viikoilta. Juuri luin ne. Minusta on itsestään selvää, että nyt testataan uudistuneen finanssisääntelyn ja rahamarkkinavaatimusten toimivuus kriisitilanteessa. Tämä lisäksi testataan asuntosijoittajien ja uudistuotannon asunto-osakeyhtiöiden stressikestävyys. Likvidit EKP-vakuuskelpoiset vakuudet ratkaisevat nyt niin pankkitoiminnassa kuin asuntobisneksessä. Hypon poolit kestävät -40% hinnanlaskun. Aika näyttää mihin se riittää. Ison kuvan suuntahan ei ole Suomesta ja suomalaisista kiinni. EU ja euro ovat nyt rajussa stressitestissä. Kävi siinä miten kävi, niin likvidit reaalivakuudet ratkaisevat. Siinä arviossa korostuu aluee toipumiskyky. Toiset alueet toipuvat rajustakin laskusta. Toiset alueet eivät toivu edes pienestä laskusta. Jos joku haluaa myydä stadilaisen kodin, niin kaupaksi menee ja omistusasuntorahoitusta löytyy. Jos joku haluaa myydä Kuhmolaisen kodin, niin kaupaksi menee kunhan käteistä löytyy. Hypo A
Ilta-Sanomat 27.3.2020: Danske Bankilta kylmää kyytiä: Suomen bkt laskee 4 prosenttia.
Asiaan:
“Koronaviruksen vaikutus asuntomarkkinoihin on Danske Bankin ennusteen mukaan rajallinen.
– Suomen asuntomarkkinat ovat vakaat, vaikka alueellisia eroja on. Asuntomarkkinat kestävät koronakriisin, ellei se jatku vielä vuonna 2021. Hinnat voivat pudota hiukan, mutta suurin korjausliike tulee todennäköisesti pienempien kauppamäärien kautta. Korot tulevat pysymään matalina, Kuoppamäki sanoo.
Pankki ennustaa asuntojen hintojen tänä vuonna laskevan 1,0 prosenttia, kun aiempi ennuste povasi 1,0 prosentin nousua.”
____
En tiedä kumpi mahdollisuus on pelottavampi, se että pankkiirit raportoivat julkisuuteen täyttä puppua, vai se, että ovat todellakin täysin pihalla asuntomarkkinoiden tilanteesta… Voiko olla, että asuntotaloussektorin group-think on niin täydellinen, että toimijat todellakin uskovat asuntomarkkinoiden — ja nimenomaan Suomen pk-seudun asuntomarkkinoiden! — irronneen muusta maailmasta johonkin vaihtoehtoiseen todellisuuteen? Nirvana? Elysium? Taivas?
”Hyviä uutisia kodinomistajille! Asuntomarkkina voi selvitä koronasta säikähdyksellä” (Iltalehti, 25.3.2020)
Eeppinen otsikko :-D Toisaalta myös ”ostajan markkinat” ovat kertoman mukaan jo alkaneet, eli nyt jos koskaan kannattaa toteuttaa asuntounelmiaan! Onnistuu kivasti myös etänä!
Kohtuullisen kattava asuntomarkkinadata tulee normaalioloissakin käyttöön 3-6kk post facto. Tilastokeskus on sattumalta ollut jäähyllä lokakuusta asti, ja 5.5. (toivottavasti) julkaistavien tilastojen peräpeilistä näkee vasta Q1/2020 asti, jossa koronan vaikutukset eivät juuri vielä näy. Myöskään kotitalouksille suunnatut asuntorahastot eivät nerokkaan pienen pränttinsä turvaamina joudu pakkomyynteihin vielä kuukausiin, tai jopa vuoteen.
Kaikki tämä, samoin kuin matala korkotaso — jonka nousu on onneksi yhtä epätodennäköistä kuin liikkumisrajoitukset pohjoismaisessa demokratiassa vielä pari viikkoa sitten — mahdollistaa tavallisten kotitalouksien herkkusienikäsittelyn vielä pitkään.
Alla pari vinkkiä niille kommentaattoreille, joiden omatunto vielä kestää paimentaa kotitalouksia putoavien puukkojen sateeseen:
1. 2008/9 finanssikriisin kapeaan V-muotoon on helppoa viitata, kunhan muistaa jättää mainitsematta, että rahamarkkinat olivat silloin erilaisessa asennossa ja järeällä keskuspankkielvytyksellä oli eri tavalla tehoa. Turha myöskään mainita, että jo pre-korona elvytys koetteli rahamarkkinoiden järjestelmävakauden rajoja.
2. Vältettäviin aiheisiin kuuluu myös se, kauanko pankit — ja mikä tärkeämpää, niiden kansainväliset rahoittajat — aikovat tarjota järeitä velkavipuja pk-seudun kammottavalla tavalla ”eriytyneillä” asuntomarkkinoille operoiville kotitalouksille. Erityisesti kielletty termi: covered bond market.
3. Muistelen, että joskus takavuosina viitattiin myös palkkatulojen kehitykseen asuntomarkkinoiden ajurina, pankkiirien näkemys oli muistaakseni että tulojen nousun kuuluukin mennä täysimääräisenä asuntojen/asumisen hintaan (ja vähän päälle). Tätä tuskin kannattaa nyt mainita.
4. Reaalitalouden yhteydessä kannattaa ehdottomasti välttää mainitsemasta 1990-luvun lamaa — se edellinen kerta kun ongelmat liittyivät sekä reaalitalouteen että finanssikuplaan — ja varsinkin sitä, että tarvittiin n. 15 vuotta + Nokia-klusteri + n. 100% nousu kotitalouksien velkaantumisasteessa ennen kuin asunnot palautuivat pohjilta entisiin reaalihintoihinsa. Ainakaan ei kannata mainita että hinnat laskivat eniten siellä missä kupla oli suurin, eli pk-seudulla — niinkuin ne aina tekevät. Eikä sitä, että pohjien saavuttaminen kesti useita vuosia.(*)
5. Jos joku häirikkö kuitenkin mainitsee 90-luvun laman, kannattaa korostaa korkotason merkitystä, kunhan jättää huomioimatta sen, että silloinen korkotason hetkellinen nousu (n. 10% ==> n. 17%) ei varsinaisesti laukaissut asuntomarkkinakuplan puhkeamista (antoi toki lisää vauhtia). Eikä myöskään sitä, että samanlainen korkotason suhteellinen nousu saavutettaisiin viitekorkojen noustessa nykyiseltä lähtötasolta parin prosentin tasolle. Tai sitä, että kotitalouksien velkaantumisaste on nyt huomattavasti korkeampi, samoin kuin pk-seudun asuntojen reaalihinnat.
6. Mitä sitten kannattaa sanoa? Jaa-a, ehkä ei mitään? Jos desinfiointiaineella pyyhkäisty mikrofoni kuitenkin väkisin työnnetään naaman eteen, paras varmaan pysytellä vanhoissa iskulauseissa, joita terävät talousjournalistimme ovat tottuneet kuuliaisesti kirjaamaan, tyyliin ”jossain pitää asua”, ”lainan lyhennys on jälkikäteistä säästöä”, ”sijainti, sijainti, sijainti”, ”kaupungistuminen”, ”tunnetut taloudelliset hyödyt”, ”patoutunut kysyntä”, jne.
Onnea matkaan!
(*) Findikaattori: Asuntojen hinnat.
Osaa ne muutkin :-D
Huoneistokeskuksen liiketoimintajohtaja Anu-Elina Hintsa: ”Koronakriisi tuskin laskee asuntojen hintoja, koska hintakuplaa ei ole.”
[Tähän voi kukin omassa mielessään lisätä tähän sen meemikuvan Irakin entisestä tiedotusministeristä.]
Tyylissä ei toki ole mitään uutta, mutta se että tällaiset lausunnot julkaistaan toimittajien niitä mitenkään haastamatta — varsinkin tilanteessa jossa median uskottavuuden säilyttäminen olisi ensiarvoisen tärkeää — kuvaa valitettavan hyvin kotimaisen asuntomarkkinauutisoinnin pitkäaikaista alennustilaa.
Eturyhmiä edustavien asuntomarkkinakommentaattorien etiikkaa en viitsi tässä sen enempää ruotia. Toivoisi kuitenkin, että ottaisivat huomioon sen teoreettisen mahdollisuuden että joku poloinen tuulihousu oikeasti uskoo näitä juttuja.
Jeesusmaaria, mitä kommentteja! Onko Hypo tietoisesti siirtynyt viivoitinanalyysistä suoraan totuuden jälkeiseen aikaan, vai onko tämä jonkinlaista paniikin siivittämää sooloilua:
”Oletko myymässä tai ostamassa asuntoa? Asiantuntijat: älä hätäile, toimi näin” (Iltalehti 19.3.2020 16:02).
Huvittavin ylilyönti Hypo-M:n antamien huonojen neuvojen sarjassa:
”Miller haluaa kuitenkin rauhoitella ostajia […] Pohdi esimerkiksi yhden iltapäivän ajan, mitä mieltä olet muuttuneesta tilanteesta, hän neuvoo.”
:-D
Ok, oli tässä yksi hyväkin neuvo (ota yhteyttä omaan lainapankkiisi kun joudut vaikeuksiin), jonka pitäisi tietysti olla aika lailla itsestäänselvyys.
Pysäyttävä kirjoitus. Olen (lähes) sanaton.
”Ei ole aivan selvää, kummalla tavalla kotitalous kantaa suurempaa riskiä.”
Viimeistään siinä vaiheessa kun vuokralaisen ”muutosriski” ja ”johtamisriski” mainittiin, minulle ei enää ollut aivan selvää, onko kirjoittaja ihan vakavissaan. Pk-seudun asuntomarkkinariskien vähättely on toki Hypon markkinakommenttien peruskauraa, mutta tässä on nähty poikkeuksellisen paljon vaivaa päivänselvän asian muuttamiseksi mahdollisimman epäselväksi. Ajoituskin oli kerrassaan eeppinen.
Jahka kevät koittaa, vuokralaista varmaan harmittaa vallan penteleesti ettei saa äänestää taloyhtiön kokouksessa (”johtamisriski”) ja joutui taivuttelemaan vuokraloordia minuutin tai pari ennen kuin sai luvan maalata omalla kustannuksellaan makuuhuoneen seinät vaaleanpunaisiksi (”muutosriski”).
Nollakorot + loputon likviditeettilotraus + löysä asuntolainaus (huom: vain keskuksissa) + asumistukijärjestelmän takaama ja jatkuvasti nostama minimivuokrataso + bondikuplan siivittämä suursijoittajien epätoivo + eturyhmien desentralisoitu mutta tehokas markkinaviestintä + kritiikitön media + asuntouskovaisen kansan laumamentaliteetti + veltto viranomaissääntely ==> taloushistorian pullein asuntokupla pk-seudulla ja parin muun härmäläisen pikkukaupungin keskustakortteleissa.
Koronaa on turha syyttää, tämänkertaisen globaalin velkakuplan puhkaiseva neula olisi joka tapauksessa löytynyt jostain, yksi ohjus öljytankkerin kylkeen Persianlahdella, tms.
Odotan kauhulla mitä tapahtuu kun lopulta tajutaan, että pk-seudun asuntokupla kaikkine muuttovoittoineen ja bussilasteineen on vain globaalin velka- ja likviditeettikuplan mikroskooppinen sivujuonne.
Viitsisitkö vielä selittää, millä ilveellä vaihtuvakorkoisella lainalla tappiinsa vivuttaneella ”omistusasujalla” on ”fixed-rate sopimus” — tämä olisi nimittäin kiinnostava aspeksti, sitäkin huolimatta että ”[interest rates] have reached what looks like a permanently [low] plateau”…
Kiitos kommenteista. ”un” ja ”Eric Hällström” esittävät hyvän kysymyksen asumisoikeusasuntojen tilanteesta, joka jätettiin pitkästä tekstistä pois yksinkertaisuuden vuoksi. Eric osaltaan jo vastaa kysymykseen – aso-asuntoja on monenlaisia ja etenkin kustannus- ja vaikuttamismahdollisuudet vaihtelevat suuresti. Parhaassa tapauksessa aso- asunnot yhdistävät omistus- ja vuokrapuolen hedelmät ja riskit ovat pienimmät. Mutta toisissa tapauksissa taas ”vastike” voi olla lähellä vuokraa, lisäksi pitää maksaa asumisoikeusmaksu ja asema omistajaan päin heikko. Aso ei myöskään voi oikein olla enemmistön ratkaisu omistuksen ja vuokran tapaan asuntomarkkinoilla.
Kirjoittaja on hyvinkin voinut olla vuokranantajana. Hän unohti kuitenkin mainita vuokra-asumisen suurimman kannustimena verrattuna omistusasumiseen.
Kela.
Kaikkein varmin ja luotettavin vuokralainen on kelan kirjoilla oleva. Vuokra tulee joka kuukauden 1. päivä. Suomessa on paljon fiksuja ihmisiä jotka ovat valinneet kelan maksaman elämän. Vuokra-asuminen kuuluu ilmais etuihin.
Omistaja puhuu asiaa.
Erinomainen kirjoitus, kiitos.
un:n aiheelliseen kysymykseen vastaamista odotan mielenkiinnolla.
Tulee muistaa, että asumisoikeuden nimellä on Suomessa kolme eri hallintamallia: Ulkopuolisten ns. yleishyödyllisten isännöintiyhtiöiden hallitsemat asunnot (82 %), kuntien hallitsemat (16 %) ja asukkaiden omien yhdistysten hallitsemat ( 2 %). Niiden erot niin kk-vastikkeissa kuin varsinkin asumisuran todennäköisesti toteutuvan pitkän ajan kumulatiivisissa kustannuksissa ja riskeissä ovat suuria. Tästä tarkemmin
Jaakobin kädet ja Abrahamin ääni. Kuulostaa ”pikkaisen” kun joku muu Hypossa on ohjaillut Juhanan tekstiä.
Blogi poikkeaa Juhanan yleensä niin analyyttisestä tekstistä. Hoas hallituksen jäsenyys pikkaisen painaa toiseen suuntaan. Nimimerkki A.P
JB, miten sijoittaisit asumisoikeusasumisen tähän kokonaisuuteen?
Erinomainen kirjoitus Juhanalta
”Omistusasuja joutuu kantamaan kuluriskin, koska kiinteistöveron korotus tai huollon hinnannousu iskee vastikkeiden kautta omistajaan, muttei vuokralaiseen.”
Kuluriski kyllä kohdistuu ennen pitkää yhtälailla vuokralaiseen. Vuokranantajilla kun on tietty tuottovaade, joten esim verojen korotus valuu väistämättä myös vuokriin.
Tällaisen tekstin pystyy kirjoittamaan vain, jos on OIKEASTI ajatellut asumisen syvintä olemusta
Olipas harvinaisen vaikeaselkoinen teksti.