Asuntosijoittaja, varaudu kiristyvään rahoitusympäristöön – 20+4 ilmaista vinkkiä
Ymmärrä!
- Moni vuokralainen miettii nyt kuumeisesti, onko hänen järkeä maksaa Sinun sijoitusasuntolainojasi vuokrassaan, kun vaihtoehtona on ostaa oma koti kasvukeskuksesta lähes nollakorkoisella omalla asuntolainalla. Tee vaikka ajatustesti oman lapsesi kohdalla – kumpaan putkeen neuvoisit häntä menemään – ASP-tili+ASP-laina ja oma asunto vai vuokralle?
- Yksikään pankki ei syö omaa pääomaansa, jotta Sinä asuntosijoittajana pääsisit edelleen kaksinumeroisiin oman pääoman tuottotasoihin raskaasti vivuttamalla. Se aika on ohi.
- Pankeissa asuntorahoituksen painopiste siirtyy omistusasumisen ja asunto-osakeyhtiörahoituksen puolelle.
- Kaikki pankit joutuvat siirtymään kv-luottoluokituksen alle pärjätäkseen varainhankintamarkkinoilla. Ne joutuvat hakemaan rahoituksen kv-rahamarkkinoilta ja toimimaan erityisesti sijoittajanvastuun ikeen alla toimivien institutionaalisten sijoittajien vaatimusten mukaisesti.
- Pankeissa asuntorahoitus ei toimi enää talletusten varassa – ”lyhyestä ei tehdä enää pitkää”.
- Pankit, jotka rahoittavat merkittävässä määrin asuntosijoittamista, joutuvat kovempien pääomavaatimusten kohteeksi ja joutuvat maksamaan rahastaan korkeampaa hintaa. Sinä maksat tämän hinnan oman lainasi marginaalissa ja muissa ehdoissa.
- Toimintaympäristön muutos voimistaa entisestään sitä, etteivät kaikki pankit näe kovin järkeväksi rahoittaa asuntosijoittamista.
- Vuokra-asuntomarkkinoiden suuret toimijat eivät ole yhtä riippuvaisia kiristyvästä pankkirahoituksesta kuin pienet yksityiset vuokranantajat.
Valmistaudu!
- Sijoita kohteisiin riihikuivaa omaa rahaa.
- Laina-ajat lyhenevät ja luototusasteet laskevat.
- Sinun on lyhennettävä lainojasi säännöllisesti.
- Jos haet lyhennysvapaita, valmistaudu siihen, että marginaalisi nousee selvästi.
- Asuntosijoittamiseen haettujen lainojen marginaalit nousevat ja erilaiset tarkistuspisteet tulevat käytäntöön kuten muilla yrittäjillä ja yrityksillä.
- Kun kohtaat ongelmia, asioittesi hoito siirtyy siltä höveliltä rahoituspäälliköltä tai pankinjohtajalta melko suoraan perintäpäälliköille ja riskienhallintajohtajille.
- Viimeistään vuodesta 2020 lukien kaikki pankit toimivat samoilla ehdoilla.
- Huomaa, että jo nyt valveutuneimmat asuntosijoittajat ovat joutuneet siirtämään asiointiaan sellaisiin pankkeihin, joihin muutoksen tuulet eivät ole vielä täydellä voimalla iskeneet.
Ajattele!
- Kamppailet suuria vastaan ehtyvien voimavarojen maailmassa – jotta pärjäät, toimintasi pitäisi olla ammattimaista ja kokoaikaista.
- Mieti, pystytkö todella hakkaaman ammattimaiset kilpailijasi toimimalla sivutoimisesti. Pohdi erityisesti sitä, pystytkö todella pitämään kiinni leipätyöstäsi.
- Pitkäaikaisten asuntosalkkujen myynti on tämän päivän uusin kasvava trendi – osa ammattilaisista on jo siirtymässä sivuun ja eläkkeelle hyvän sään aikana.
- Varaudu henkisesti siihen, että asuntopolitiikasta tulee seuraavien eduskuntavaalien yksi keskeisimmistä aiheista. Vuokrasääntely ja vuokrien jäädyttely nousevat otsikoihin monen poliitikon ja vaikuttajan suulla, vaikka ekonomistit sanoisivat mitä – äänet ratkaisevat.
+1. Älä koskaan panttaa omaa kotiasi asuntosijoittamisen riskien pantiksi!
+2. Liity Suomen Vuokranantajien jäseneksi saadaksesi tietoa. 10 000 jäsentä on vain noin neljä prosenttia noin 250 000 yksityisestä vuokranantajasta.
+3. Vastaa jäsenkyselyihin aktiivisesti. Tuhannen jäsenen vastaus edustaa vain 0,4:ää prosenttia koko yksityisten vuokranantajien kentästä. Se ei ole uskottava luku etujärjestölle.
+4. Harkitse vielä kerran asuntosijoittajaksi ryhtymistä! Velattoman oman kodin rinnalla sopivasti hajautettu suomalaisten pörssiyritysten salkku on varteenotettava vaihtoehto. Tarvitsemme talouskasvua, emme asuntokuplaa.
Kirjoittaja on Hypon toimitusjohtaja.
Kiitos lisäkommentistasi ”Opiskelija”: Ottaakseni kantaa minun pitäisi tietää huomattavasti yksityiskohtaisempia tietoja. Eikä sellaista keskustelua voi valitettavasti käydä avoimilla internetsivuilla. Hypo A
Toki ymmärrän että lopulta kyse on riskinsietokyvystä, jota voi mittailla mainitsemillasi kriteereillä. Konkretia kuitenkin kiinnostaa, siispä avaan hieman salkkuni sisältöä:
Asunnot on 25-30 neliön yksiöitä ja kaksioita. Lisäksi on 1 isompi arvoasunto. Sijainnit on pk-seudulla ja Tampereella. Vuokrausaste on ollut aina 100% ja vuokralaisten vaihtuvuus vähäistä.
Yhtiöt on 0-3 vuotiaita ja takuutarkastusten perusteella erinomaisessa kunnossa. Isompia remontteja ei pitäisi (?) olla 30 vuoteen.
Pankki on arvioinut salkun arvoksi noin 1,5 mil € ja lainaa on yhtiölainat mukaan lukien vajaa 1 miljoona.
Asunnot hoitavat tällä hetkellä vastikkeet, korot ja lyhennykset itsekseen. MarkkinaKorkojen noustessa yli 4% tason joutuu yksityispuolelta avustamaan lainanhoitoa. Tarkoitus on kasvattaa salkkua 1-3 uudisasunnon vuosivauhtia siten että yhtiöainan lisäksi uutta lainaa ei oteta. Miltä suunnitelma pankkimiehen näkökulmasta tämän päivän taloustilanteessa vaikuttaa?
Kiitos palautteestasi ”Opiskelija”; Vastaus riippuu mm. seuraavista seikoista: a) asuntojesi sijainti, b) asuntojen koko, c) asunto-osakeyhtiöiden tekninen/taloudellinen tilanne ja erityisesti d) oma taloudellinen kokonaistilanteesi ja asuntosijoittamisesta riippumaton riskinkantokykysi. Hypo A
Kirjoitit, että asuntosijoittajan on nyttemmin totuttava siihen että oman riihikuivan rahan osuutta sijoitusasuntokaupoissa on lisättävä. Mikä on mielestäsi järkevä omapääoman osuus uusilla kaupoilla 10 asunnon salkussa, jossa omapääoma on nyt n. 20-30%. Myyntihinta 30-40%? Ostan yleensä uusia kohteita jolloin yhtiölainaa on 50-70% enkä yleensä maksa sitä pois.
Kiitos palautteestasi ”Virrankoski”: Kuten tilaisuudessa totesin. Jos ”listani” jälkeen sydän palaa edelleen asuntosijoittamiselle, niin eteenpäin vaan. Tarkoitus oli muistuttaa, ettei asuntosijoittaminen ole riskitöntä ja toimintaympäristö voi muuttua radikaalistikin vaikeammaksi asuntosijoittamisen kannalta. Asuntojen arvonkehitys on toki olennainen asia, mutta oman salkun kannattavuus oman ajankäytön vaihtoehtoiskustannus rehellisesti mukaan laskien on vielä tärkeämpi seikka. Asuntosijoittamisen ympärille on toki pikkuhiljaa syntynyt erilaisia palveluntarjoajia, jotka pyrkivät tekemään asuntosijoittamisesta helpompaa. Kysehän on näille tahoille alhaisen riskitason liiketoiminnasta hyvää palkkiota vastaan. Eli täysin sitä samaa mitä asuntorahastossa ja muissa rahastoissa rahaston pyörittäjä ottaa erilaisina palkkioina sijoittajilta. Tuohon viimeiseen on helppo vastata; En osta sijoitusasuntoa, enkä sijoita asuntorahastoihin. Hypo A
Kiitos artikkelistasi. Itse olen juuri tällainen asuntosijoittaja, keiden pitäisi lukea artikkelisi muutamaan kertaan.
Toisaalta, olen jo sen verran syvissä vesissä salkkuni kanssa, ja ennen kaikkea pidän asuntosijoittamiseen liittyvästä toiminnasta niin paljon, että taidan jatkaa sitä : oli olosuhteet toiminnalle mitkä tahansa. Tietenkin jos vakuusarvot tippuvat lyhyessä ajassa -40%, niin sitten pitää aloittaa koko homma alusta :)
Olisi kiinnostavaa kuulla, millä kriteereillä te, Ari Pauna, ostaisitte sijoitusasunnon?
Kiitos palautteesta Tuija. Tilannetta pehmentää se, että rakennusajan jälkeinen laina on pankeille suhteellisen haluttua ”lainalajia”. Sille voidaan antaa pitkähkökin laina-aika määrätyt kriteerit kuitenkin huomioiden. Rakennusaikainen laina sen sijaan on ongelmallinen. Jää nähtäväksi syntyykö tähän dilemmaan aivan uudenlaisia ratkaisuja.
Kiitos Ari Pauna hienosta esityksestä SVA:n kesäseminaarissa,
Etenkin herätti / ravisteli ajatuksia tuo laina-aikojen lyheneminen tulevaisuudessa. Näin amatöörinä ajattelisin, että tämä voi johtaa siihen, että taloyhtiöiden rahoitusvastikkeet nousevat pilviin laina-ajan lyhentyessä, etenkin pk-seudulla, kun taloyhtiölainoissa saatetaan joka tapauksessa puhua useankin sadan tuhannen euron lainoista. Tämähän sitten vaikuttaisi asuntojen hintojen kehitykseen (seisauttavasti tai alentavasti), ja liiketoimintaan, sekä rakennuttajien että pankkien. Tämä vain yhtenä näkökantana.
ps. Sinänsä samaa mieltä kanssanne Omakotitaloasukas Kemijärveltä; Juuri siinä tilanteessa, että oma koti on juurikin omakotitalo Kemijärvellä, niin on järkevää tehdä asuntosijoitus vaikkapa Helsinkiin. Ensin mainittuhan menettää jatkuvasti arvoaan. Toinen noussee. Valitettava tosiasia vaan on, että meillä on monta kotitaloutta, joilla kaikki varallisuus on taantuvan paikkakunnan asunnossa.
Kiitos kommenteista. Matti Naapurille; Hyvä, että harkitsee tarkkaan asuntosijoittamiseen ryhtymistä. Osinko-Ossille; Kyllä suomalaisten pitäisi asumisen rinnalla opetella pörssiin sijoittamista aiempaan enemmän. Omakotitaloasukas Kemijärveltä; Hypo on Standard & Poor’sin mukaan pohjoisamaiden kolmanneksi vakavaraisin pankki. Muut suomalaiset kaukana perässä. Eiköhän se tuska ole ihan toisaalla ja suuruuden idylli vielä murtumatta…muilta osin sama kommentti kuin Osinko-Ossille.
Vekkuli kirjoitus pankkiirilta jonka oman pankin liiketuloksesta on reilusti yli puolet tehty viimevuodet kiinteistöliiketoiminnalla. Pienten pankkien tuska ja huoli oman pankin vakavaraisuuden säilymisestä tuntuu olevan myös kirjoittajan huoli. Hyvä että asuntosijoittajilla on vielä vaihtoehtoja – isot pankit sekä osuus&säästöpankit rahoittavat mielellään yksityishenkilöitä sijoitusasuntopolulle ja monille pankeille on riskien hallintaa mielummin oma asunto + sijoitusasunto kuin kaikki munat samassa korissa – omassa asunnossa. Minun lapsilleni tarjoan mielummin vastausta 2asuntoa kuin 1asunto – elämänlaaduksi myös eläkepäiville.
Oliko viimeinen vinkkisi kotimaisesta osakesalkusta a) isänmaallisuutta, b) mutua vai c) varteenotettavin vaihtoehto.
Näetkö, että Suomen pörssi pärjää muita pörssejä paremmin tulevaisuudessa? Vai pitäisikö sittenkin hajauttaa salkkua myös ulkomaille?
Olipas seminaarissa pessimistinen näkemys asuntosijoittamisesta. Vähän alko homma mietityttään.