Asunnon ostajan teesit vuodelle 2019 – positiivista virettä ja uusia riskejä
Vaikka asuntokuume ei tunnetusti kysy kelloa eikä kalenteria, nousee polte useimmilla meistä kuumimmaksi näin kevään korvalla. Asunnon ostajan kannattaa ennen ostopäätöstä huomioida seuraavat asuntomarkkinoiden ajankohtaiset teemat:
- Asuntolainojen viitekorot ja marginaalit pysyvät matalina
- Asuntojen hinnat pysyvät kurissa, kun myös kasvukeskuksissa on ostajan markkinat
- Asunto-osakeyhtiön tilanteeseen tulee kiinnittää entistä enemmän huomiota
Asuntolainojen viitekorkoja pitää painuksissa Euroopan taloudellinen tilanne. Brexitin tilanne on edelleen avoinna, vaikka eroon on aikaa enää kuukausi, Trumpin käynnistämälle tullikierteelle ei ole näkyvissä nopeaa loppua ja Italian pankkien tilanne varjostaa koko Euroopan finanssialaa. Näyttääkin vahvasti siltä, että tahmea talouskasvu lykkää asuntolainojemme yleisimpien viitekorkojen nousua vuoden loppuun tai vielä pidemmälle.
Samaan aikaan pankkien kilpailu vauhdilla kaupungistuvan Suomen kasvukeskusten asuntolainoista pitää asuntolainojen marginaalit Euroopan matalimpina. Uusimpien ennusteiden mukaan heikko väestönkasvu vauhdittaa kaupungistumista edelleen niin, että vuonna 2040 vain kolme kaupunkialuetta kasvaa. Kilpailu kasvavien alueiden asuntolaina-asiakkaista käy jo kuumana.
Asunnon ostajalle on hyvä uutinen myös se, että asuntoja on runsaasti tarjolla taantuvien paikkakuntien lisäksi nyt myös kasvukeskuksissa. Muutoksen taustalla on vahva asuntotuotanto. Uusia osakeasuntoja valmistui viime vuonna yli 27.000 kappaletta ja valmiita asuntoja olikin myynnissä vuoden lopussa jo lähes 10.000 kappaletta. Tämä on n. 30% enemmän kuin vuotta aiemmin. Myynnissä olevien uusien asuntojen määrä tulee tulevien kuukausien aikana kasvamaan edelleen, sillä uusia osakeasuntoja valmistuu tänä vuonna vielä n. 10% kuluvaa vuotta enemmän.
Myynnissä olevien asuntojen määrää kasvattaa tuotannon lisäksi asuntosijoittajasijoittajakysynnän osittainen hiipuminen. Asuntojen hinnoissa ei siis näytä olevan suurta nousupainetta. Vanhojen asuntojen hinnat laskivatkin joulukuusta tammikuuhun myös pääkaupunkiseudulla, Kun tarjontaa on runsaasti voi ostaja valita rauhassa – ja tinkiä hinnasta. Asuntonäytöillä voi kiertää ajatuksen kanssa ja koota tutustumisten tulokset omaan asuntokansioon Hypon Kotibongari -sovelluksella.
Omakotitaloa ostava selvittää kiinteistön kunnon ja korjaushistorian aina huolella ennen ostopäätöstä. Samaa tarkkuutta tulee käyttää myös asunto-osakkeiden osalta, sillä asunto-osakeyhtiön korjausvelka voi tuoda osakkeen omistajalle rahoitusvastikkeiden sijasta jättimäisen riskin. Asunto-osakeyhtiöllä voi olla lainaa maksimissaan n. 50% yhtiön asuntojen käyvästä arvosta, mikä tekee matalan neliöhinnan ja korkean korjausvelan asunto-osakeyhtiöstä pahimmillaan täysin rahoituskelvottoman. Asunnon ostajan kannattaakin selvittää ennen ostopäätöstä asunto-osakeyhtiön korjaustarveselvitys sekä yhtiön suunnitelmat tulevien korjausten rahoittamisesta. Asunto-osakeyhtiön rahoitusmahdollisuudet voi tarkistaa näppärästi Hypon Taloyhtiön lainalaskurilla.
Korjaustarpeen lisäksi asunto-osakeyhtiöstä kannattaa selvittää kuinka monta asuntoa on asuntosijoittajien hallussa. Vahvasti sijoittajavetoisten asunto-osakeyhtiöiden lainojen hinnat tulevat nousemaan asukasomistajavetoisten yhtiöiden remonttilainoja korkeammalle. Täysin sijoittajavetoisten asunto-osakeyhtiöiden voi jopa olla haastavaa saada lainatarjouksia kaikkein suurimpiin remontteihin.
Asunnon ostaja voi etsiä uutta kotia alkuvuoden aikana rauhallisin mielin, oli asuntokuumeen asteena sitten laimea iltalämpö tai rajumpi kuumepiikki. On kuitenkin hyvä muistaa, että uusia teesejä voi olla luvassa ennen kuin asuntonäytöillä kierretään toppatakin sijasta taas shortseissa ja t-paidassa.
Kirjoittaja on Hypon pankinjohtaja
Kiitos kommentistasi ”Joo”; Kaikkina aikoina toimivien asuntovakuusmarkkinoiden minimikoko on 200.000 asukasta. Hypo A
Matti kirjoitti:
”Uusien ennusteiden mukaan asuntojen arvo on tulevaisuudessa lähes nolla. Ainoastaan Tampereen , Turun sekä Helsingin seudulla väestö kasvaa. Muualla väkimäärä kuihtuu saavuttaen ilmeisesti tason nolla jollain aikajänteellä. Tästä voisi ajatella, että vaikkapa Lahdesta asuntoja olisi mahdollista ostaa vaikkapa eurolla joka ennusteiden valossa olisi täysin käypä hinta, jos otamme tähtäimeksi vuoden 2040. Jos näin ei ole niin mikä olisi oikea hinta lahtelaisesta asunnosta vai onko ennuste väärä. Jokatapauksessa itse en väestöennusteen valossa ostaisi Lahdesta tai vaikka Kuopiosta asuntoa millään hinnalla. Jos ennusteet ovatkin pielessä kuka vastuussa tällaisista vastuuttomista ennusteista.”
Väestönkasvu ja muuttoliike ovat vain eräitä asuntojen kysyntään vaikuttavia asioita. Esimerkiksi Inarissa on ollut asuntopula koko 2000-luvun ajan, vaikka väestö on vähentynyt lähes joka vuosi. Väestö on vähentynyt, vaikka asuttujen asuntojen määrä on samaan aikaan hieman kasvanut. Selityksenä on se, että kotitalouskoko on pienentynyt, jolloin saman väkimäärän asuttamiseen tarvittaisiin jatkuvasti isompi määrä asuntoja. Vasta oikeastaan vuosina 2017-2019 Inarissa on asuntorakentaminen vilkastunut. Kun ne asunnot valmistuvat, kunta kääntynee sen myötä pitkästä aikaa väestöltään kasvavaksi kunnaksi. Asukasluku lähti vuonna 2017 uusien asuntojen ansiosta nousuun, ja näyttäisi siltä, että Inarin väkiluku kasvaa myös sekä vuosina 2018 että 2019 asuntorakentamisen johdosta. 7000 asukkaan raja saattaa Inarissa ylittyä vuoden 2019 aikana. Lapissa on menossa tällä hetkellä eräänlainen asuntorakentamisbuumi, jollaista siellä ei olla vuosikymmeniin nähty. Rovaniemi (ja Kittilä) ovat Lapin asuntorakentamisbuumissa olleet ehkä eniten esillä, mutta kasvua on ollut siellä useassa muussakin kunnassa. Rovaniemen asukasluku muuten kasvoi asuntorakentamisen siivittämänä vuonna 2018 kovempaa kuin vuosikausiin, vaikka väestön määrän trendi on siellä ollut jo pitkään kasvava. Kehitys Rovaniemellä on jo vuosien ajan poikennut oleellisesti mm. Tilastokeskuksen 2000-luvun ennusteista, joissa Rovaniemen väestölle ennustettiin seuraaviksi vuosikymmeniksi jatkuvasti laskevaa väestökäyrää.
Kiitos kommentistasi Matti Seppälä: Kuka on vastuussa nykyisestä kehityksestä? Mitä miettivät ne kotitaloudet, jotka osti asunnon vuosikymmeniä sitten ja maksoivat sen säntillisesti nettotuloistaan velattomaksi huomaten, ettei nettovarallisuus kasvanutkaan eläketurvaksi. Tietoa on jaettava avoimesti ja läpinäkyvästi perusteita myöten. Näin on tehty. Tulkintoja on aina erilaisia, eikä yhteisymmärrystä kaikesta löydy. On vain niin, että nykymaailma on monimutkainen. Ennusteita tehdään lähes kaikesta lähes joka päivä. Ennustan, että niin tehdään jatkossa myös väestöenuusteista. Voin toki olla väärässäkin. Aika näyttää. Hypo A
Uusien ennusteiden mukaan asuntojen arvo on tulevaisuudessa lähes nolla. Ainoastaan Tampereen , Turun sekä Helsingin seudulla väestö kasvaa. Muualla väkimäärä kuihtuu saavuttaen ilmeisesti tason nolla jollain aikajänteellä. Tästä voisi ajatella, että vaikkapa Lahdesta asuntoja olisi mahdollista ostaa vaikkapa eurolla joka ennusteiden valossa olisi täysin käypä hinta, jos otamme tähtäimeksi vuoden 2040. Jos näin ei ole niin mikä olisi oikea hinta lahtelaisesta asunnosta vai onko ennuste väärä. Jokatapauksessa itse en väestöennusteen valossa ostaisi Lahdesta tai vaikka Kuopiosta asuntoa millään hinnalla. Jos ennusteet ovatkin pielessä kuka vastuussa tällaisista vastuuttomista ennusteista.
Kiitos kommentistasi ”Caveat”; Tuttuja asioita ja seikkoja. Samoja joista olemme vaihtaneet ajatuksia jo vuosia. Itse toivon, että saamme kansallisin ja omin toimin hallitusti ilmaa pois ”paikallisista ilmapalloista”. Taloyhtiöiden käyttö sijoitusbisneksen rahoituslähteenä on yksi keskeinen uhka. En toivo, että ajaudumme finanssikriisivuosien kaltaiseen tilanteeseen, jossa taloyhtiörahoituksen virta lakkasi lähes kokonaan ja hinta nousi kymmenkertaiseksi. Itse olen yrittänyt neuvoa, että rakennettaisiin enemmän tavallisen kaupunkilaisen omalle stressatulle kukkarolle sopivia omistusasuntoja. Ei ole näkynyt. Niitä kun saisi pukinkonttiin.
Rauhallista Joulua ja Hyvää Asuntomarkkinavuotta 2019. Hypo A
YLE 17.12.2018:
”Asuntolainoihin erikoistuneen Hypo-pankin pääekonomisti Juhana Brotherus pitää vanhojen asuntojen kauppojen hidastumista arvoituksena ja pienenä yllätyksenä hyvässä taloustilanteessa […]
– Se on pieni mysteeri, toki tämä uusien asuntojen tuotanto vähän häiritsee sitä vanhojen asuntojen kauppamäärien arviota, mutta kyllä siellä on mysteeriä taustalla.”
Hypo B:n mainitsemasta ”mysteeristä” — erityisesti pahiten kuplaantuneen pk-seudun osalta — pääsee helposti jyvälle latomalla muutaman Findikaattorin käyrän vierekkäin kahvipöydälle:
1. Asuntojen hinnat (reaali-hintaindeksi 2000=100);
2. Kotitalouksien velkaantuneisuus;
3. Kotitalouksien tulot;
4. Työ- ja pääomatulojen suhde.
Uudistuotanto luonnollisesti heijastuu vanhojen asuntojen myyntiin, mutta vaikutuksen voisi kuvitella olevan sekä vähäinen että lyhytaikainen — siis sillä oletuksella että todellakin kärvistelemme väitetyssä, kaupungistumisen sun muun aiheuttamassa Kroonisessa Asuntopulassa ™.
Toinen mahdollinen selitys mediassa on jo jonkin aikaa pyöriteltyyn ilmiöön (hinnat edelleen huipussa mutta kauppamäärät trendinomaisessa laskussa) on sen verran epämiellyttävä, että se tulee harvoin mainittua: hintataso on noussut liian korkeaksi talouden fundamentteihin nähden.
Miljardin taalan kysymys on, onko kasvukeskuksissa todellakin pula (pikku)asunnoista, vai onko pula lähinnä sellaisista asunnoista, joihin tukijärjestelmän ulkopuolelle jäävillä työssäkäyvillä palkansaajilla olisi OIKEASTI VARAA, eli ilman sellaista velkataakkaa, jonka hoitaminen edellyttäisi 10v synttäreitään jo juhlineen korko- ja likviditeettielvytyksen jatkumista hamaan tulevaisuuteen.
Se TODELLINEN ”pieni mysteeri” saattaa pikemminkin olla se, että vanhojen asuntojen kauppa on käynyt näinkin hyvin (pk-seutu -4.5%, muu Suomi -2.3%). Tämäkin ”mysteeri” on toki ratkaistavissa:
– nollakorot ja edelleen varsin löysä lainananto (huom: keskuksissa);
– asuntomarkkinasentimentin perinteisen voimakas inertia;
– edellistä tukeva, pitkä-aikainen ja desentralisoitu mutta erittäin tehokas markkinaviestintä(*);
– asuntosijoittajien erilaiset (vero)edut;
– jatkuvasti kalliimmaksi käyvä asumis- ja toimeentulotukijärjestelmä (kannustinloukkuineen);
– institutionaalisten sijoittajien (vakuutusyhtiöt) vapauttaminen vähin äänin muutamia vuosia sitten imuroimaan kasvukeskusten pikkuasuntoja vuokra(tuki)käyttöön.
Pitkään jatkuneen tilanteen luomat VAKAUSRISKIT ovat ilmeisiä ja vakavia, sekä asuntomarkkinoiden että laajemmin koko kansantalouden näkökulmasta. Sääntelystä vastaavien viranomaisten (SP, Fiva) toimet ja puheenvuorot ovat edelleen korostetun hillittyjä. Hallittu lasku, johon ilmeisesti pyritään, olisi toki aina jyrkkää korjausliikettä parempi, mutta velkavetoisten asuntomarkkinoiden ominaispiirteiden takia hyvin vaikeasti toteutettavissa.
(*) Hupaisana esimerkkinä mainittakoon Ilta-Sanomien 19.12.2018 julkaisema, kiinteistönvälittäjien lausuntoihin perustuva ja Tilastokeskuksen yliaktuaarin kommentilla pönkitetty ”selvitys”, jonka ainoana viestinä oli KAUPUNKIKESKUSTOJEN HINTATASON OLETETTU HAAVOITTUMATTOMUUS. Viesti oli rakennettu höystämällä omaa liiketoimintaansa kommentoivien ”asiantuntijoiden” ikiaikaisia iskulauseita vuosien 2000-2018 velkaekspansioon rajoittuvalla hintakäyrällä, jonka ainoan – ”romahdukseksi” tituleeratun – pikku notkahduksen korjasi pikaisesti ylempänä mainittu historiallisen massiivinen keskuspankkielvytys.
Kyseinen IS:n ”selvitys” jäisi epäilemättä historiaan irrationaalisen asuntomarkkinasentimentin – ja sen tietoisen ylläpitämisen – monumenttina, jollei vastaavasta ”uutisoinnista” olisi lukemattomia muitakin esimerkkejä.
Positiivista jouluvirettä toivottaen,
Caveat E
Miten HyPo tai muut pankit neuvovat (nuoria) asunnon ostajia huomioimaan, että uusien talojen elinkaareksi on ajateltu n 40 vuotta ja laina-ajan ollessa 30v, asunnon maksamisen jälkeen tuotteen elinkaaresta ol jäljellä n 1/4 osa. Mikä ol tuolloin maksetun asunnon jälleenmyyntiarvo, ja miten tämä vaikuttaa sijoituksen arvoon.
Miten tästä hyötyy asukas, ostaja ja miten rakennusteollisuus ja/tai lainoittaja?