Asuintalon tontilla on väliä – ostajan syytä tietää vuokratontin omistaja ja lunastusehdot

Uuden kerrostalon rakentaminen omaksi lunastettavalle vuokratontille on asunnon ostajan valinnanvaraa lisäävä elementti ja siten hyvä asia asunnon ostajan kannalta. Mutta vain, jos asunnon ostajalla on oikeat ja riittävät tiedot vuokratonttimallista.
Viime aikoina alkanut keskustelu uudiskohteiden erilaisista vuokratonttimalleista on paikallaan, sillä malleissa on useita merkittäviä eroja. Erot eri malleissa kohdistuvat niin vuokrasopimuksen ehtoihin, tontin lunastettavuuteen, kuin maanomistajien toimintaperiaatteisiin.
Uudisasunnon ostajan on syytä kysyä asunnon oston yhteydessä vähintään seuraavat kysymykset:

• Onko vuokratontti lunastettavissa huoneistokohtaisesti vai koko yhtiön osalta ja millaisin ehdoin;
• Mitkä ovat tontin lunastushinnan ja vuokran tarkistusperusteet (onko automaattinen vuotuinen %-korotus vai inflaatio); ja
• Kuka tontin omistaa (onko omistajana pitkäjänteinen kotimainen eläkeyhteisö/niiden omistama rahasto vai onko vuokranantajayhtiö voimassa määräajan).

Vuokrasopimusten tyypillisiä eroja ovat mm. vuokrasopimuksen kesto, erilaiset perusteet tontinvuokran ja –lunastushinnan korotuksille sekä tontin lunastettavuus. Tyypillinen vuokra-aika sopimuksissa on 30-50 vuotta. Tällöin on merkityksellistä, onko taloyhtiöllä lunastusvelvoite 30-50 vuoden jälkeen. Mikäli vuokrasopimus on voimassa 100 vuotta ilman lunastusoikeutta, ei taloyhtiö pääse itse määräämään sopimuksen kestosta ja vuokrankorotusehdot voivat olla myös kovat.
Vuokrankorotusperusteena taloyhtiön kannalta selvästi paras vaihtoehto on vuotuinen inflaatio, jolloin vuokra tarkistetaan vuosittain elinkustannusindeksin kehitystä vastaavasti. Inflaatiosidonnaisuus osoittaa myös sen, että maanomistaja on joustanut vaatimuksistaan taloyhtiön eduksi ja luopunut suuremmista korotustoiveistaan. Osassa sopimuksissa korotusperusteena on kuitenkin kiinteä vuokrankorotusprosentti, joka voi nostaa tontin vuokraa ja lunastushintaa huomattavasti inflaatiota nopeammin.
Maanomistajatahojen toimintatavoissa ja toimintajänteissä on eroja. Maanvuokrauksessa on totuttu pitkäaikaiseen omistajuuteen, mutta osa toimijoista on kuitenkin mukana erittäin lyhytjänteisellä toimintamallilla. Jotkin tonttirahastot saattavat olla voimassa vain 7-10 vuoden ajan. Kun vuokrasopimus on voimassa tyypillisesti 30-50 vuotta, on tässä räikeä epäsuhta. Kuka tulee toimimaan taloyhtiön vuokranantajana tämän jälkeen ja onko sillä jotain vaatimuksia vuokrasuhdetta koskien?
Taloyhtiön tontilla ja tonttikonseptilla on väliä. Rahoitusneuvos Matti Inhan ideoima Hypon Tonttikonsepti on jo 12 vuoden ajan antanut mallivastauksen uudisasunnon ostajan tonttikysymyksiin. Hypon malli on rakennettu huomioimaan tasapuolisesti uudisasunnon ostajan ja maanomistajan intressit.
Tontin vuokralaisyhtiöllä on aina oikeus ostaa vuokratontti omistukseensa, sillä vuokranantaja on velvollinen myymään tontin, ennalta sovittuun ja vain inflaatiokorotuksen sisältämään hintaan. Hypon Tonttikonseptissa uudisasunnon ostaja voikin maksaa tontin lunastusosuuden taloyhtiölle silloin, kun se hänelle parhaiten sopii. Hypon Tonttikonseptissa mukana olevat sijoittajatahot ovat vakavaraisia kotimaisia eläketoimijoita, jotka toimivat pitkäjänteisesti eivätkä hae pikavoittoja.
Uuden asunnon ostajan kannattaa perehtyä asunnon ominaisuuksien lisäksi myös taloyhtiön tontin ominaisuuksiin. Tonttikysymysten mallivastauksia on harvassa.
Kirjoittaja on Hypon sijoitusjohtaja Juho Pajari