Sääntelyn sudenkuopat kurittavat nuoria – varainsiirtovero tulisi poistaa heidän asunnonvaihdostaan

Kirjoittaja on Juho Keskinen, Hypon analyytikko

Omistusasumisen sääntely voi johtaa ojasta allikkoon ja toimia tahtomattaan tarkoituksensa vastaisesti – varsinkin meidän nuorten kohdalla. Kotoiseen työkalupakkiimme kuuluvat asuntolainan korkovähennys, asuntolainan omarahoitusosuus sekä asuntokauppaan kohdistuvat varainsiirto- ja luovutusvoittoverot sisältävät ainakin seuraavanlaisia sudenkuoppia:

• Asuntolainan korkovähennys on nostanut asuntojen hintoja ja johtanut nuoria lykkäämään ensiasunnon ostamista.
• Samalla kun asunnot ovat kallistuneet, niiden ostamiseksi tarvittava oma raha eli omarahoitusosuus on kasvanut.
• Varainsiirtoverottoman asunnon voi ostaa vain kerran ja veron kiristäminen on iskenyt pahasti muuttohalukkuuteen esimerkiksi työn perässä.

Asunnon ostoon liittyvä sääntely on johtanut jähmeyteen asuntomarkkinoilla. Tässä kirjoituksessa tarkastellaan sääntelyn vaikutuksia nuoren ensiasunnon ostajan näkökulmasta.

Vähennys väistyy ja nuoret kiittävät

Olemme purkaneet asuntolainan korkovähennystä asteittain koko 2010-luvun ajan ja vuosi 2023 tietää sen poistumista lopulta kokonaan. Mitä havaittu kehitys merkitsee meille ensiasuntoon tähyäville nuorille?

Asuntolainan korkovähennyksen on yleisesti nähty kannustavan omistusasumiseen, mikä on sinällään hyvä tavoite. Asia ei kuitenkaan ole aivan näin yksioikoinen. Kaikille asuntovelallisille myönnettävä korkovähennys on oikeastaan varakkaiden etuus, joka kasvattaa etenkin jo asuntonsa hankkineiden omistusasujien varallisuutta. Veroetu nostaa asuntojen hintoja erityisesti nuorten asuinalueilla: tiiviin asumisen kasvukaupungeissa. Kynnys kasvaakin huomattavan korkeaksi jo mahdollisen oman asunnon ulko-ovella, lastenhuoneesta tai vaatekomerosta puhumattakaan.

Korkovähennyksen poistuessa asuntohintojen tulisikin joustaa alaspäin, jolloin omistusasuminen voisi yleistyä hintalaskun tai hintanousun maltillistumisen kautta. Alhaisempi nimellishinta tarkoittaisi samalla pienempää omarahoitusosuutena vaadittavaa ennakkosäästöä, mikä mahdollistaisi omistusasunnon hankinnan entistä paremmin meille nuorille. Omistusasumisen kustannukset voisivat laskea itse asiassa myös vuokra-asumiseen verrattuna: vuokrilla kun on suunta lähes poikkeuksetta ylöspäin.

Vastoin kuin julkisessa keskustelussa usein esitetään, korkovähennys on siis omiaan nostamaan asuntojen hintoja, hyödyttämään eniten nykyisiä omistusasujia ja lykkäämään siten nuorten omistusasunnon hankintaa – varsinkin silloin, kun oman rahan osuus eli ns. omarahoitusvaade on suuri. Asuntohintojen perusteella määrittyvän omarahoitusosuuden suuruus nimittäin vaikuttaa tutkimusten valossa merkittävästi siihen, milloin nuorella kotitaloudella on mahdollisuus päästä ensiasuntoonsa. Kun korkovähennysoikeus poistuu, puutumme kenties myös kotitalouksien velkaantumiseen ja kannustamme ahkerampaan velan lyhentämiseen. Kaikille asuntovelallisille suunnattua korkovähennystä purkaessamme olemme tältä osin oikealla tiellä.

Kuvaillulla sääntelyllä olemme aiemmin siis luoneet tilanteen, jossa asuntojen nimellishinnat ovat nousseet, mutta hankinnan jälkeiset asumiskustannukset laskeneet. Nimenomaan ensiasuntoon kiinni pääseminen on lykkääntynyt – ja nuorten omistusasuminen vähentynyt. Myös asuntolainaa myönnettäessä toteutettava stressitesti kuuden prosentin korolla tuntuu kohtuuttomalta etenkin nuorten kohdalla. Korkotason uskotaan pysyvän pohjilla vielä pitkään ja toisaalta nuoren asunnonostajan tulojen voidaan ajatella nousevan urakehityksen myötä. Stressitestin rajat voivatkin yllättää esimerkiksi tilanteessa, jossa tarvittavaa lisävakuutta ei saada vanhemmilta tai muulta lähisukulaiselta.

On kuitenkin muistettava, että viime kädessä asuntojen hinnat ja siten asunnon ostohetkellä vaadittavan omarahoitusosuuden suuruus sekä lainanhoitomenot kuitenkin riippuvat oleellisimmin asuntotarjonnasta. Riittävästä vapaarahoitteisesta rakennustuotannosta huolehtiminen etenkin töitä ja koulutusmahdollisuuksia tarjoavissa kasvukeskuksissamme onkin meidän nuorten, omistusasunnon hankintaa suunnittelevien etujen mukaista!

Varainsiirtoveron täysi vapautus nuorille?

Samalla, kun asuntolainan korkovähennystä on ruuvailtu irti omistusasujien parketeilta, on asuntokauppaan kohdistuvia varainsiirto- ja luovutusvoittoveroja kiristetty entistä tiukempaan. Asunto-osakkeiden varainsiirtoveron nosto vuonna 2013 ja sen perustuminen kohteen velattomaan hintaan ovat kurittaneet etenkin suomalaisia työmarkkinoita. Näiden asuntokauppaan kohdistuvien verojen on havaittu vähentävän työvoiman alueellista liikkuvuutta, mikä osuu kipeimmin juuri meihin nuoriin. Varainsiirtoverosta vapautetun ensiasunnon voi ostaa vain kerran ja se ei useinkaan vastaa perheellistyvän ja työpaikkaa vaihtavan nuoren kotitalouden tarpeita kovin pitkän aikaa. Lisäksi asunnon arvoon sidottu vero on suhteellisesti katsottuna suurempi, kun tulot ovat pienemmät. Omistusasunnon hankinta lykkääntyy entisestään.

Työnhakijoiden liikkuvuutta nakertavien verojen kritiikille on toki laajemmatkin perusteensa: Oswaldin (1996) hypoteesin mukaan omistusasujien muuttohaluttomuus on nostanut työttömyyttä koko kansantalouden tasolla. Samaan aikaan omistusasujien työllisyysaste on kuitenkin havaittu muita korkeammaksi. Asuntokauppaan kohdistuvat verot aiheuttavatkin alueellisia vääristymiä työmarkkinoille ja johtavat siten kaikkien kannalta epäoptimaalisiin asumisratkaisuihin, kun omistusasujien alueellista liikkuvuutta ja asuntomarkkinoiden likviditeettiä heikennetään haitallisella sääntelyllä. Näistä olisikin jo aika luopua.

Nykyisellään varainsiirtoverosta on vapautettu 18–39-vuotias ensiasunnon ostaja. Jos veron täysimääräiselle poistolle ei löydy tarvittavaa poliittista tukea, verovapauden voisi ulottaa koskemaan kaikkia 18–39-vuotiaiden tekemiä asuntokauppoja – myös asunnonvaihtotilanteita.  Nuorten asuntokaupat kun perustuvat enemmän perheen tila- ja työtarpeisiin, eivät niinkään sijoitustoiminnasta haettaviin tuottoihin. Asunto-osakkeiden ja kiinteistöjen varainsiirtoveron poisto yhdessä asuntolainan korkovähennyksen purkamisen kanssa lisäisi omistusasumisen hyötyjä niin kansantalouden kuin yksilön tasolla ja madaltaisi kynnystä sen ensimmäisen oman kodin hankinnalle.

Kirjoitus perustuu Juho Keskisen kesäkuussa 2020 julkaistuun pro gradu -tutkielmaan, joka käsittelee asumisen sääntelyn vaikutusta omistusasumiseen Euroopassa vuosina 1995–2017.

Tekstissä mainittua Oswaldin hypoteesia käsitellään mm. seuraavissa tutkimuspapereissa:
Blanchflower, David G. & Oswald, Andrew J. (2013). Does High Home-Ownership Impair the Labor Market? NBER Working Paper No. 19079

Oswald, Andrew J. (1996). A Conjecture on the Explanation for High Unemployment in the Industrialized Nations: Part 1. Warwick Economic Research Paper No 475